HQC: Verzögerung bei Ardhana und neues Presale Aravita
Balinsky hat ein Interview mit High Quality Construction (HQC) direkt in einer fertigen Villa der Ardhana Residence aufgenommen. Es ging um die Verzögerung der Apartments, die Vermietung der Villen und das neue Presale-Projekt — Aravita Residence in Nusa Dua. Hier das Wichtigste für alle, die über einen Kauf nachdenken.
Der Experte — Andrej, Vertriebsleiter bei HQC. Er verantwortet den kaufmännischen Teil, nicht den Bau.
Die Zahlen unten stammen von Andrej. Balinsky hat sie nicht überprüft. Das Interview wurde Ende Februar 2026 aufgenommen.
1. Ardhana: Villen fertig, Apartments noch nicht
- Die Anlage hat 23 Villen und 58 Apartments.
- Die Villen sind laut Andrej komplett fertig und möbliert. Ein Teil wird seit November 2025 vermietet, der Rest wurde im Dezember fertiggestellt.
- Die Apartments sollten bis Neujahr 2026 fertig sein. Jetzt braucht es nach seiner Schätzung noch ein Jahr. Baufortschritt — etwa 40%.
- Der Rohbau ist fast fertig: In einem Gebäude fehlt noch das oberste Geschoss. Danach folgen Ausbau und Haustechnik.
2. Warum die Verzögerung
- Die Bauvorschriften haben sich geändert. Als die Villen begonnen wurden, war das alte Verfahren noch erlaubt. Für die Apartments war bereits eine PBG — eine Baugenehmigung — nötig.
- Die PBG zu bekommen dauerte laut Andrej bei vielen Bauträgern lange: Das System hatte Ausfälle, Anträge wurden langsam bearbeitet.
- Dazu kamen lange Starkregen in der Regenzeit.
- Den Apartment-Käufern wurde laut ihm die Wahl angeboten: eine zusätzliche Renditegarantie, ein Rabatt auf die Einheit oder ein zusätzliches Jahr Rendite. Die meisten waren bereit zu warten.
3. Wie die Villen jetzt vermietet werden
- Laut Andrej lag die Auslastung im Januar und Februar bei über 80% für die Anlage und über 90% bei Villen mit 1 Schlafzimmer. Das ist Hochsaison; eine faire Zahl verspricht er erst nach 12 Monaten Betrieb.
- Der Bauträger selbst plant mit 80%.
- Von 23 Villen werden 5 monatsweise vermietet (etwa 20%), der Rest tageweise über Booking und Airbnb.
- Solange nebenan gebaut wird, erhalten Gäste bis zu 40% Rabatt.
4. Preise für Monatsmiete
Laut Andrej (Reinigung und Wäsche inklusive):
- Villa mit 1 Schlafzimmer — etwa $2.000 im Monat;
- Villa mit 2 Schlafzimmern — etwa $3.000;
- Villa mit 3 Schlafzimmern für ein Jahr — bis zu $4.000 im Monat, mit Rabatt für den langen Vertrag.
5. Grundstück und Vermietungsgenehmigung — was zu prüfen ist
- Das Land unter Ardhana ist laut Andrej „gelb“ (Wohnland). Dort darf man dauerhaft wohnen.
- Für die tageweise Vermietung haben die Villen eine Pondok Wisata — eine Genehmigung für ein kleines Gästehaus. Damit lassen sich mehrere Villen zu einem Pool zusammenfassen. Das Nachbargrundstück gehört einem Indonesier — dem früheren Eigentümer des Landes.
- Balinsky fragte im Interview, wie sicher das ist. Andrej antwortete, die Firma nutze Normen, die das indonesische Recht vorsieht. Ein großes Hotel brauche laut ihm „rosa“ (touristisches) Land — wie bei ihrem Projekt Satori in Nusa Dua.
- Tipp für Käufer: mit einem Anwalt klären, auf welcher Grundlage die Einheit tageweise vermietet wird.
6. Verkäufe und Geld für den Bau
- Die Villen in Ardhana sind laut Andrej zu etwa 95% verkauft. Die Apartments zu etwa 75%, rund 14 sind noch im Verkauf, Weiterverkäufe eingerechnet.
- Ein Apartment kostet laut ihm etwa $100.000–120.000.
- Das Geld aus den Verkäufen ist laut ihm bereits in den Bau geflossen. Eine Abhängigkeit von neuen Verkäufen sieht er nicht.
7. Aravita Residence — das neue Presale
- Ein 2,6-ha-Grundstück in Nusa Dua. Nur Villen — 75 Stück, mit 1 bis 4 Schlafzimmern. Keine Apartments und kein Hotel.
- Vor Ort — Restaurants, Spa, Yoga, Pool und Eisbecken.
- Die teuersten Villen kosten laut Andrej über $900.000.
- Der Verkauf begann im Dezember 2025. Zum Zeitpunkt der Aufnahme war laut ihm die Hälfte der Villen verkauft. Für März 2026 wurde eine Preiserhöhung erwogen.
- Das Gelände wurde planiert und vermessen; Lager, eine Bewehrungswerkstatt und Unterkünfte für Arbeiter wurden gebaut. Das Grundstück ist bereit für die Fundamente.
8. PBG für Aravita — mit Rückzahlungsklausel
- Zum Zeitpunkt der Aufnahme lag die PBG noch nicht vor. Die Villen wurden in Gruppen aufgeteilt; der erste Antrag umfasst 16 Villen.
- Laut Andrej steht im Vertrag eine Frist für die PBG. Wird sie nicht rechtzeitig erteilt, wird das Geld zurückgezahlt.
- Das ist keine Garantie für die Genehmigung, sondern eine Pflicht zur Rückzahlung. Die Bedingungen sollte man im Vertrag selbst lesen.
- Laut Andrej gab es diese Klausel schon bei Satori: Die PBG für 38 Villen kam in 4 Monaten.
9. Rendite — laut Bauträger
- Im Vertrag steht laut Andrej eine Renditegarantie von 6% pro Jahr. Alles darüber erhält der Eigentümer.
- Das Finanzmodell des Bauträgers erwartet 8–11% pro Jahr, je nach Villa.
- Für einen Weiterverkauf während der Bauphase nennt er als vorsichtigen Richtwert einen Preisanstieg von 30%.
- Als Hauptrisiken nennt der Bauträger selbst eine ausbleibende PBG und höhere Gewalt. Das Risiko fehlenden Geldes sei laut ihm weg: Das Mindestverkaufsziel ist erreicht.
10. Was nach der Verzögerung geändert wurde
Laut Andrej bei neuen Projekten:
- mehr Zeit für den Bau einplanen;
- erst Grundstück, Genehmigungen und Finanzmodell vorbereiten, dann mit dem Verkauf beginnen;
- jede Bauphase filmen, damit Käufer den Fortschritt alle ein bis zwei Wochen sehen.
11. Für wen es passt und für wen nicht
Laut Andrej:
- passt für alle mit langem Horizont, die ein „zweites Zuhause“ auf Bali wollen, das vermietet wird, wenn sie nicht da sind;
- passt nicht für alle, die nach der ersten Zahlung schnell weiterverkaufen wollen;
- passt nicht für Flipper mit einem Budget um $100.000.
Das vollständige Interview (auf Russisch) gibt es über die Schaltfläche „Video ansehen“ unten.
