Rendite von Immobilien auf Bali berechnen: die Methode eines Analysten
Balinsky hat mit dem Analysten Jewgeni Schuikow besprochen, wie man die Rendite von Immobilien auf Bali Schritt für Schritt berechnet — von der allgemeinen Statistik bis zur genauen Rechnung für ein konkretes Objekt. Unten das Wichtigste für alle, die über einen Kauf nachdenken.
Der Experte — Jewgeni Schuikow, Analyst für den Immobilienmarkt auf Bali. Er berechnet die Rendite (ROI) von Objekten für Investoren, manchmal auch für Bauträger. Er führt eine Datenbank der Projekte auf Bali mit offenen Klassenkriterien.
Die Zahlen unten stammen vom Experten. Balinsky hat sie nicht geprüft.
1. Der Durchschnitt für ganz Bali sagt fast nichts
Die wichtigste Datenquelle ist laut Jewgeni AirDNA, ein Statistikdienst für Airbnb. Booking hat zwei Nachteile: Dort sind vor allem Hotels, und es gibt keine Auslastungshistorie.
- Die durchschnittliche Auslastung für ganz Bali liegt in AirDNA bei etwa 61%.
- Diese Zahl mischt aber Amed (etwa 30%), Kintamani (etwa 50%) und Canggu oder Bingin, wo die Auslastung bis zu 90% erreichen kann.
- Deshalb muss man den Durchschnitt eingrenzen: Gegend, Zahl der Schlafzimmer, Preisklasse.
2. Die Rechnung funktioniert wie ein Trichter
- Schritt 1. Man nimmt alle Objekte der Gegend, die über Airbnb vermietet werden. Man teilt sie nach Schlafzimmern und Preis. Den Durchschnittsumsatz legt man auf den Preis ähnlicher Objekte. Das ist eine grobe Orientierung.
- Schritt 2. Eine genauere Analyse. Man nimmt die ähnlichsten Objekte an einem engen Standort und entfernt die, die zufällig in die Stichprobe geraten sind. Man schaut sich Grundriss und genaue Lage an.
Nach der Verfeinerung kann sich die Zahl in beide Richtungen ändern — nach oben wie nach unten.
3. Warum kleine Apartments einen „hohen Prozentsatz“ zeigen
Balinsky fragte nach Apartments mit etwa 26 m², die in der Datenbank auf etwa 22% pro Jahr kamen. Laut Jewgeni liegt das am niedrigen Preis einer kleinen Einheit: Im ersten Schritt wird der Umsatz als Durchschnitt pro Einheit genommen, ohne Korrektur für die Fläche. Solche Zahlen sollte man seiner Meinung nach mit einer genaueren Analyse neu berechnen.
4. Nur mit Objekten derselben Klasse vergleichen
Die Klasse eines Objekts bestimmt Jewgeni anhand von etwa 17 Parametern. Darunter:
- Entfernung zum Meer;
- Qualität des Innen- und Außenausbaus;
- Fläche;
- Ausstattung der Anlage.
Ein Beispiel aus dem Gespräch: Für ein Objekt in Nusa Dua wurden 27 ähnliche genommen — in gleicher Entfernung zum Meer und derselben Klasse. In dieser Stichprobe brachten Villen mit 4 Schlafzimmern bis 500 m vom Meer deutlich mehr ein als solche mit 2 und 3 Schlafzimmern — sogar pro Schlafzimmer gerechnet.
5. Preis pro Quadratmeter pro Pachtjahr
Auf Bali kaufen Ausländer meist auf langfristige Pacht (Leasehold), nicht als Eigentum. Deshalb teilt Jewgeni den Quadratmeterpreis durch die Zahl der Pachtjahre.
- Zwei gleiche Objekte zum gleichen Preis: Eines hat 25 Jahre Pacht, das andere 30. Das zweite ist günstiger — sein Quadratmeter pro Jahr kostet weniger.
- Diese Kennzahl ist wichtig, wenn man das Objekt bis zum Ende der Pacht hält.
- Achten Sie auf die Wohnfläche — geschlossen und klimatisiert. Zur Gesamtfläche zählen Terrassen und Dachterrassen. Davon kann man viele bauen und denselben Preis verlangen, aber Wohnraum gibt es dann weniger.
6. Welche Kosten abzuziehen sind
- Zuerst nimmt die Plattform (Airbnb, Booking) ihre Provision.
- Der Rest geht an die Verwaltungsgesellschaft. Sie nimmt ihren Anteil — laut Jewgeni etwa 20% — und behält als Steuerbevollmächtigte die Steuern ein.
- Nebenkosten (Wäscherei, Strom) rechnen manche Verwalter in ihre 20% ein, andere stellen sie dem Eigentümer in Rechnung. Der Unterschied kann nach seiner Schätzung etwa 0,5% der Rendite auffressen.
- Reparaturen zahlt meist der Eigentümer.
Was man die Verwaltung fragen sollte: von welchem Betrag die 20% genommen werden und was die Provision abdeckt.
7. „Brutto“- und „Netto“-ROI
- In die Rechnung gehen Preis, Provisionen, Nebenkosten, Inflation, Pachtdauer und das Quartal der Fertigstellung ein.
- Der Netto-ROI berücksichtigt die Bauzeit: Das Geld ist investiert, aber Miete gibt es noch nicht.
- Am Ende der Pacht ist das investierte Kapital null. Deshalb berücksichtigt Jewgeni die Inflation und die „Abschreibung“ der Pachtdauer.
- In einem besprochenen Beispiel (25 Jahre Pacht) war es günstiger, nach etwa 7 Jahren auszusteigen. Das ist keine Regel: Der Zeitpunkt hängt von Pacht und Rendite ab. Bei einer Rendite von etwa 14% und 30 Jahren Pacht geht die Kurve laut ihm nicht ins Minus.
- Eine Pachtverlängerung rechnet er nicht ein. Er rechnet nur mit der Laufzeit, die klar im Vertrag steht.
8. Wertsteigerung rechnet er nicht ein
Jewgeni beobachtet, dass der Quadratmeter auf dem Zweitmarkt derzeit billiger ist als in neuen Projekten im Verkauf. Die Qualität neuer Objekte ist laut ihm unvergleichlich höher.
- Eine Steigerung des Bodenwerts lässt sich nur bei Freehold — echtem Eigentum — hinzurechnen.
- Eine Pacht ist befristet, und historische Daten gibt es wenig.
9. Weiterverkauf während des Baus ist ein Risiko
- Schnellen Weiterverkauf (Flipping) nennt Jewgeni eine riskante Sache.
- Bei direkter Übertragung des Pachtvertrags muss man laut ihm 10% Steuer einrechnen. Das macht das Modell des schnellen Weiterverkaufs fast kaputt.
- Ein Ausstieg ist nicht garantiert. Wenn in der Nähe ähnliche Anlagen gebaut und billiger verkauft werden, wird es schwer, die eigene Einheit zu verkaufen.
10. Apartments auf dem Bukit
- Laut Jewgeni gibt es auf dem Bukit bisher fast keinen Apartmentmarkt. In den nächsten zwei Jahren werden viele entstehen.
- Ihre Konkurrenz sind Villen mit 1 Schlafzimmer und Hotelzimmer.
- Geringeres Risiko — Gegenden, in denen schon Hotels stehen und Infrastruktur vorhanden ist: Nusa Dua, Jimbaran.
- Höheres Risiko, aber auch Potenzial — neue Wachstumspunkte wie Melasti.
- Projekte in Wohngebieten eignen sich eher für Monatsvermietung. Das ist ruhiger, aber das Einkommen ist niedriger.
Das vollständige Interview (auf Russisch) gibt es über die Schaltfläche „Video ansehen“ unten.