BREIG: So prüfen Sie, ob eine Bali-Villa tageweise vermietbar ist
Balinsky hat eine Villen-Baustelle von BREIG in Nusa Dua besucht — den Komplex Edem. Hauptthema: Welche Dokumente eine Villa braucht, damit sie legal tageweise vermietet werden darf.
Der Experte — Nikita Shelomentsev, BREIG.
Die Zahlen unten stammen vom Bauträger. Balinsky hat sie nicht geprüft.
Nikita sagt selbst vor der Kamera, er sei „kein so großer Rechtsexperte“. Alles Folgende ist die Praxis des Bauträgers, keine Rechtsberatung.
1. Nicht jede Villa darf tageweise vermietet werden
Alles hängt vom Tätigkeitscode ab — dem KBLI. Laut Nikita steht in jedem Code genau, was erlaubt ist. Ist der Code ein Wohncode (Wohnen), ist tageweise Vermietung nicht erlaubt. Monatsweise schon.
2. Ohne KBLI und OSS keine Vermietung
OSS ist das System, über das Genehmigungen nach KBLI-Code erteilt werden. Ohne OSS, KBLI und Dokumente lässt sich eine Villa laut Nikita nicht über Booking oder Airbnb vermieten.
3. Welche Typen tageweise Vermietung erlauben
Laut Nikita gibt es Dutzende solcher Codes. Er nannte:
- Pondok Wisata — nur für indonesische Staatsbürger;
- Rumah Kos — günstige Gästehäuser;
- Villa;
- Hotel Bintang und Hotel Non Bintang — Hotel mit oder ohne Sterne.
Die Hotelklassifizierung wird gerade geändert: Künftig gibt es Bintang mit unterschiedlicher Sternezahl. Laut Nikita werden solche Genehmigungen noch nicht erteilt.
4. Der Code muss zum Grundstück und zum Projekt passen
Die Lizenznummer muss zum Grundstück passen. Um auf gelbem Land einen KBLI „Villa“ zu bekommen, reicht man das Projekt ein. Es wird genehmigt, wenn es die Anforderungen erfüllt:
- Bebauung — 50 % des Grundstücks oder weniger;
- die vorgeschriebenen Abstände;
- eine passende Zimmerzahl;
- vorhandene Infrastruktur.
Wer Apartments baut und einen KBLI „Villa“ beantragt, kann abgelehnt werden: Das Projekt passt nicht zum Code.
5. Beispiel: zwei Teile eines Komplexes
- Ein Teil — gelbes Land, PBG und KBLI „Villa“.
- Der andere — rosa Land, dort wurde Hotel Bintang beantragt.
Laut Balinsky-Daten: Edem I liegt auf gelbem Land (Residential), Edem II auf rosa Land (Tourism).
Warum nicht als Resort angemeldet? Laut Nikita ist ein Resort-KBLI hier möglich. Doch der Berater sagte damals: „Ihr habt Villen — hier ist ein Villen-KBLI.“ Die Behörde prüft das Projekt und kann antworten, dass es „nicht für ein Resort reicht“.
6. So prüfen Sie eine Villa vor dem Kauf
- Finden Sie die Landfarbe (Zone) des Grundstücks heraus.
- Lassen Sie sich die KBLI-Nummer aus den Dokumenten geben.
- Öffnen Sie diese Nummer im OSS und sehen Sie nach, was sie erlaubt.
- Prüfen Sie, ob der Code zum Land und zum tatsächlich Gebauten passt.
- Wohncode bedeutet: nur monatsweise Vermietung.
Wichtig: In der Balinsky-Datenbank ist die gelbe Zone von Edem I als „für Wohnen und Langzeitmiete“ markiert. Die Aussagen des Bauträgers und die Einträge in der Datenbank sollten anhand der Dokumente abgeglichen werden. Prüfen Sie Ihren Fall mit einem Anwalt.
7. Der Komplex in Kürze
- Eine Villa mit 1 Schlafzimmer für zwei, großer Pool, Terrazzoböden.
- 5 Minuten bis zum Ozean.
- 3 Minuten im Elektrowagen zum zweiten Teil, von dort 4 Minuten zum Kempinski.
- Eigene Infrastruktur auf rund 2.000 m²: Lobby, Restaurant, Kinderzimmer. Beide Teile teilen sie sich.
- Das Format eignet sich laut Nikita eher für längere Aufenthalte.
- Eine Nacht im Finanzmodell — 110–130 $ in verschiedenen Szenarien (Nikita nannte die Zahlen aus dem Gedächtnis).
- Preis der 1-Zimmer-Villa — laut Nikita aus dem Gedächtnis etwa 195.000 $, in der Balinsky-Datenbank 199.500 $. Die ersten Off-Plan-Verkäufe vor etwa anderthalb Jahren begannen bei 145–155 Tsd. $.
- Für die Terrassenbauweise wurden 4 m hohe Stützmauern aus Stahlbeton gebaut. Laut Nikita kosteten sie etwa so viel wie der gesamte Beton.
Das vollständige Interview (auf Russisch) gibt es über den Video-Button unten.
