BREIG: Was eine Villa auf Bali für 675.000 $ wirklich einbringt
Balinsky hat einen Podcast mit der Verwaltungsgesellschaft von BREIG aufgenommen. Kern der Folge ist die Auswertung des Berichts zu einer echten, fertigen Villa: wie viel sie einbringt und wie viel dem Eigentümer bleibt. Hier das Wichtigste für alle, die über einen Kauf nachdenken.
Der Experte — Nikita, BREIG. Das Unternehmen ist seit 10 Jahren auf Bali: Es hat mit der Verwaltung von Villen begonnen und macht das bis heute. Derzeit verwaltet es mehr als 100 Objekte, Apartments eingeschlossen. Das Unternehmen baut auch — vor allem Villen mit 3 Schlafzimmern.
Die Zahlen unten stammen von Nikita und aus dem Verwaltungsbericht, der im Video gezeigt wird. Balinsky hat sie nicht geprüft.
1. Die Villa im Beispiel
Aquamarine I, 3 Schlafzimmer, fertig, verwaltet von BREIG.
- 2020, als auf dem Grundstück noch nichts stand, wurde sie für 380.000 $ gekauft.
- Heute steht sie für 675.000 $ zum Verkauf.
2. Wie viel sie einbringt
- Umsatz — etwa 8.000 $ im Monat.
- Auslastung in 8 Monaten am Stück: 84, 93, 77, 93, 84, 100, 96, 90 %.
- Der Preis pro Nacht schwankt im Jahr um etwa 10 % nach oben und unten.
3. Kosten — etwa 1.000–1.300 $ im Monat
Laut Bericht, pro Monat:
- Strom — 368 $;
- Löhne: Pool, Garten, Reinigung, Techniker;
- Reinigungsmittel — 80 $, Wäsche — 63 $;
- Internet — 50 $, Reparaturen — etwa 40 $;
- Obst und Getränke für Gäste.
Einmalige Anschaffungen (zum Beispiel ein größerer Fernseher) — 270 $. Ohne sie liegen die Kosten bei etwa 1.000 $.
Diese Kosten fallen immer an. Verdient die Villa weniger, macht der Eigentümer Verlust.
4. Was dem Eigentümer bleibt
- Verwaltungsgebühr: Nikita nannte 18 %, im Bericht stehen 20 %.
- Netto laut Nikita etwa 5.350 $ im Monat. Das sind etwa 64.000 $ im Jahr.
- Bezogen auf den Preis von 2020 (380.000 $) — etwa 17 % pro Jahr.
- Bezogen auf den heutigen Preis (675.000 $) — 8–10 %, nach Nikitas Schätzung. Nach den Zahlen des Berichts — etwa 9,5 % vor Steuern. Im Gespräch kam Balinsky auf etwa 7 % nach Steuern.
5. Einnahmen sind wichtiger als Sparen
Laut Nikita lassen sich die Kosten höchstens um 500 $ senken. Gäste merken das und schreiben es in die Bewertungen.
Den Umsatz um 2.000 $ im Monat zu steigern — über Bewertungen, Einrichtung und Marketing — ist dagegen realistisch.
- Einen Verwalter für 10 % findet man. Aber schlechte Verwaltung schadet sowohl den Kosten als auch den Einnahmen.
- BREIG bildet keinen Reparaturfonds: Repariert wird nach Bedarf, einmal im Monat kommt ein Bericht mit Fotos.
6. Saison
- Die besten Monate: Ende April bis Anfang September.
- November ist am schwächsten, „der Monat der Reparaturen“.
- Februar ist schwach, März mittel, ab April geht es aufwärts.
- Zu Neujahr steigen die Preise für 2–3 Wochen stark.
7. Warum eine fertige Villa keine 15 % bringt
Ein Eigentümer verkauft keine Villa, die 15 % bringt. Er erhöht den Preis, bis die Rendite auf 8–10 % fällt. Nach Nikitas Erfahrung kaufen Australier und Europäer Fertiges mit 8 % — und sind damit zufrieden.
- 12 % auf ein fertiges Objekt bietet meist jemand, der dringend Geld braucht.
- 12 % mit etwa einem Jahr Wartezeit auf den Bau — ein normales Geschäft.
- 15 % — ein seltener Fall.
8. Weiterverkauf: Jetzt gibt es mehr Verkäufer
2023–2024 ist der Markt stark gewachsen. Viele kauften zum Weiterverkauf. Jetzt gibt es laut Nikita deutlich mehr Verkäufer als Käufer.
- Bali ist ein Markt mit hoher Rendite, aber schnell verkaufen ist schwer.
- Eilverkauf = großer Abschlag.
- Wer warten kann, dem rät Nikita, ein bis zwei Jahre zu warten.
- Steigen Sie nicht mit geliehenem Geld ein und verlassen Sie sich nicht darauf, sicher vor Ende der Ratenzahlung weiterzuverkaufen.
9. Billige Villa — suchen Sie den Grund
- Oft liegt das Problem in den Dokumenten: eine fehlerhafte Baugenehmigung (PBG) oder ein nicht eingehaltener Abstand zum Fluss. Dann kann man verlangen, dass der Pool abgerissen wird.
- Eine alte Villa zum Renovieren nennt Nikita „die Katze im Sack“: Rohre, Leitungen und Beton können in schlechtem Zustand sein.
- Vor dem Kauf — Anwalt, Notar, Prüfung des Grundstücks.
10. Grundstückspacht: Verlängerung
- Laut Nikita ist die Pacht gesetzlich auf bis zu 30 Jahre begrenzt.
- Die Verlängerung wird im Vertrag festgeschrieben. Lehnt der Grundbesitzer ab, ist das ein Vertragsbruch, und man kann vor Gericht gehen.
- Nikitas Beispiel: Seine Villa hatte 25 Jahre. Nach 5 Jahren verlängerte er um 10 — wieder 30, plus das Recht auf weitere 10.
- Ein aktueller Fall: Ein Investor hat vor Gericht gegen den Staat gewonnen. Nikitas Fazit: Die Rechte sind geschützt, wenn man sich gute Anwälte leisten kann.
11. Wie viel investieren
- Die letzten 100.000 $ — nirgendwo investieren. Geliehenes Geld — auch nicht.
- Zuerst Geld für 2,5 Jahre Lebenshaltung zurücklegen. Den Rest kann man investieren.
- Am meisten verdient man in der frühesten Phase, aber bei einem Bauträger, der schon gebaut hat.
- Mit 750.000 $ würde Nikita eine Villa mit 3 Schlafzimmern nehmen statt 5 Apartments: Solche Villen gibt es seltener, und die Auslastung ist höher. Aber der Verkauf dauert länger.
- Villen nahe am Ozean sind laut ihm zu 80–90 % belegt. Einen Kilometer vom Ozean entfernt — etwa 40 %.
- BREIG erhöht die Preise mit dem Baufortschritt. Laut Nikita grob: Zu Baubeginn kaufte man für 270.000 $, gegen Ende für 360.000 $.
Das vollständige Interview (auf Russisch) gibt es über den Video-Button unten.
