Villenverwaltung auf Bali: Was Immobilienkäufer wissen sollten
Balinsky hat mit einem Verwalter gesprochen, der auf Bali Villen vermietet. Hier das Wichtigste für alle, die über einen Kauf nachdenken.
Der Experte — ein Villenverwalter. Nach seinen Worten vermietet sein Team seit 10 Jahren Villen. Es verwaltet Villen in der BaliWood Residence (ein Projekt des Bauträgers BREIG) sowie Objekte anderer Eigentümer.
Die Zahlen unten stammen vom Verwalter. Balinsky hat sie nicht überprüft.
1. Selbst vermieten ist schwerer, als es aussieht
In der ersten BaliWood Residence verließen die Eigentümer von zwei Villen die Verwaltung. Sie versuchten, selbst oder über eine andere Agentur zu vermieten. Nach einem bis anderthalb Jahren kamen sie zurück und baten, wieder aufgenommen zu werden.
Niemand wird mit Zwang gehalten: Eigentümer können gehen.
2. Der Bauträger haftet 1–2 Jahre, die Verwaltung 28 Jahre
Laut dem Verwalter zeigt ein Bauträger seine Ergebnisse in den ersten ein, zwei Jahren. In den nächsten 28 Jahren entscheidet die Verwaltungsgesellschaft, ob sich die Investition gelohnt hat:
- Reparaturen und Instandhaltung — wie oft etwas repariert werden muss;
- tägliche Reinigung;
- Service für die Gäste.
Gerade werden viele neue Objekte fertig. Jemand muss sie verwalten. Und eine Verwaltung wächst nicht schnell: Es geht um Einstellen und Schulen von Personal.
3. Viele Bauträger haben ihre eigene Verwaltung aufgegeben
Es gut zu machen, ist eine große Aufgabe. Der Verwalter kennt mehrere Bauträger, die die Verwaltung an andere Bauträger oder an eigenständige Verwaltungsgesellschaften übergeben haben.
Aber auch dort schaffen es nicht alle — selbst große nicht. Von außen können zwei Firmen gleich aussehen. Man muss den konkreten Fall ansehen.
4. Eine schöne Villa rettet keine schlechte Lage
Sein Team nimmt längst nicht jede Villa.
- Ein Eigentümer sagt „meine Villa ist in Canggu“, tatsächlich liegt sie weit hinter Canggu, zum Beispiel in Tumbak Bayuh. Tolle Villa, aber keine Nachfrage.
- So eine wird monatlich für wenig Geld vermietet. Dann zieht der Mieter aus, und den nächsten zu finden, kann zwei Monate dauern.
- Nicht genommen werden: in Canggu — Villen weit vom Meer; auf dem Bukit — Villen ohne Aussicht, zum Beispiel in Ungasan.
5. Bewertung 4,5 statt 4,8 kostet Geld
Je höher die Airbnb-Bewertung, desto höher Auslastung und Preis pro Nacht. Laut dem Verwalter ist der Zusammenhang direkt.
Gäste setzen Filter: ab 4,8 oder zumindest ab 4,6. Mit niedriger Bewertung lässt sich kein hoher Preis pro Nacht verlangen — die Villa wird einfach nicht gesehen.
6. Kontrollen von Airbnb-Villen
Auf Bali werden jetzt Villen kontrolliert, die über Airbnb vermietet werden. Ein Teil hat die tageweise Vermietung aufgegeben.
- Die Villen seines Teams liegen am Meer, in der rosa Zone, mit Genehmigung Pondok Wisata oder PBG. Alle haben die Kontrolle bestanden.
- Nach seiner Statistik gibt es in Canggu 2 % weniger Villen auf Airbnb als vor einem Jahr. Die Zahl der Touristen ist nach seinem Eindruck leicht gestiegen. Die Konkurrenz für sie ist gesunken.
7. Rote oder rosa Zone — fast kein Unterschied
Entscheidend ist nicht die Farbe der Zone, sondern welche Genehmigung man am Ende bekommt.
- Rosa steht für Tourismus, rot für Gewerbe.
- In der roten Zone muss nach den Normen für touristische Objekte gebaut werden. Dann gibt es dieselbe Lizenz.
- Ein Laden ist auch in der rosa Zone möglich.
- Jedes Grundstück hat seine eigene Liste, was gebaut werden darf und was nicht. Bei zwei ähnlichen Grundstücken sah er einen Unterschied: Auf dem einen war ein Fitnesscenter erlaubt, auf dem anderen nicht. Genauso kann es bei einer Arztpraxis oder Klinik sein.
- Restaurants, Läden und Hotels sind meist überall erlaubt.
Das Fazit des Verwalters ist einfach: In rosa und roten Zonen lässt sich fast alles bauen. Aber das konkrete Grundstück muss geprüft werden.
Was daraus folgt
Schauen Sie vor dem Kauf nicht nur auf den Bauträger, sondern auch darauf, wer die Villa in den folgenden Jahren verwalten wird.
Das vollständige Interview (auf Russisch) gibt es über den Video-Button unten.
