巴厘岛期房付款计划：分期如何运作，如何保护您的资金
AB
Andrei Balinsky
Balinsky 创始人
简短回答：在巴厘岛买期房，通常是先付预订定金，签约时付10–30%，其余按施工阶段分期支付，周期常为12–18个月。开发商把期房说成比完工后的同一套别墅便宜15–30%——这个承诺的折扣，正是项目延期、降低标准或永远无法完工这一风险的价格。（与已在售的现房别墅相比，新的期房别墅往往更贵——见巴厘岛期房更便宜吗。）巴厘岛没有针对外国买家的强制资金监管（托管），所以您的保护来自付款计划和合同怎么写。下面介绍付款计划如何运作，以及您应当坚持的条件。
典型的期房付款安排
每个开发商的安排都不同，但大多数计划是这样的：
— 预订费或预订定金，用于让房源下架，通常只在很短期限内可退，甚至不可退。
— 签约时首付——通常为价格的10–30%。
— 按施工阶段分期：地基、主体、屋顶、装修——或者到交房前每月或每季度等额支付。
— 交房时支付尾款，在别墅验收之后。
有些开发商还提供“交房后”分期，部分房款在您收房后再付——实际上是开发商提供的短期贷款。也有开发商对一次性付清100%给予额外折扣。这种折扣是市场上最危险的优惠：它把烂尾的全部风险转移到了您身上。
为什么会有折扣
在挖地基阶段、交房前12–18个月买入，您支付的价格低于开发商自己设定的完工后价格，因为您承担了现房买家不必承担的风险：
— 烂尾：开发商资金耗尽，失去土地或许可证。
— 延期：您的资金闲置、没有收益，比计划多出数月甚至数年。
— 降低标准：装修、面积或景观比效果图差。
— 许可证问题：没有建筑许可（PBG）或使用合格证（SLF）的别墅，可能拿不到出租许可。
两种策略的比较见巴厘岛期房还是现房。
如何让付款计划对您有利
— 按进度付款，而不是按日历付款。每笔款项只在某个明确的施工阶段完成后才到期——而且您有权核查（至少要有照片和视频；独立验收更好）。
— 把最大一笔留到最后。交房时一笔有分量的尾款，是您要求修复缺陷的筹码。
— 拿到建筑许可前不付大额款项。施工款开始支付前，PBG必须已经存在。
— 付款到公司账户，绝不付给个人。款项付给开发商的法人实体，每笔都要有发票和收据。
— 预订定金要少，退款条件要清楚。
合同必须写明的内容
— 确切的房源：土地和建筑面积、户型、配置和装修清单，并附上效果图作为参考。
— 交房日期——以及延期罚金（例如按已付金额每天或每月的一定比例），还有延期超过约定期限后您解约并获得退款的权利。
— 开发商无法完工时怎么办：退款条件、期限和担保。
— 土地：归谁所有、土地证书，以及——租赁产权情况下——开发商自己向土地所有人租地的合同。您的租约永远不可能比开发商的主租约更长；见巴厘岛租赁产权续期。
— 交房后结构和装修缺陷的保修期。
— 价格是否包含增值税、家具、泳池、园林景观和水电接入——这是最终账单里最常见的意外。
— 如果购买包含租赁计划或“保证”回报，要写明管理安排。
请由为您工作、而不是为开发商工作的公证人或律师审阅合同。
付任何钱之前先核查开发商
只有开发商真实存在且有偿付能力，付款计划才能保护您。至少要做到：
— 至少三个已完工、按时交付的项目——亲自去看。
— 地块的土地证书和分区（RDTR）——是否允许住宅或旅游住宿？见巴厘岛土地分区。
— 本项目的PBG。
— 开发商此前别墅的业主：是否按承诺交房，现在是否在出租？
我们的开发商12项核查清单逐步讲解了每一项。
危险信号
— 一次性付清100%可享大幅折扣。
— 要求付款到个人账户或通过中间人付款。
— 没有PBG，或者“许可证下个月就下来”。
— 土地“正在购买”或主租约“正在敲定”。
— 没有已完工的项目，或者已完工的项目不让您参观。
— 把保证回报当作定价的主要理由。
— 以“最后一套快没了”为由，逼您今天就付定金。