Pronoia：入住率90%靠静修团，而非Booking和Airbnb
Balinsky在Pronoia录制了一期访谈。Pronoia是金巴兰的一个带别墅的度假村。话题包括：客人从哪里来、出租怎么安排、别墅买家能得到什么。以下是要点。
受访者 — Pronoia代表。 录音中没有提到她的名字。她在巴厘岛生活了四年半。她最初作为客人在Pronoia住了一个月，后来留下来工作：给儿童和成人上训练课。
以下数字均来自Pronoia代表。Balinsky未核实。
1. 入住率 — 约90%
据她介绍，Pronoia别墅的入住率为90%。疫情期间也是90%。在Booking上，空档通常只有一两晚。
2. 客人来自静修团，而不是Booking
- 据她说，约90%的客人由静修活动公司带来。Pronoia与其中几家签有合同。
- 只有在两次静修之间的空档，别墅才挂到Booking上，避免空置。
- 静修是套餐：住宿、餐饮、教练、游览。因此，据她说，价格和需求都更高。
3. 静修的类型
- 商务静修。 香港和新加坡的公司派管理层来住4天：休息、运动、团建、培训。
- 健身训练营。 一个团体早晚训练。
- 教练一对一项目。 先做身体评估，再按个人情况安排温和的训练。
- 一般的静修为2–3周。也有长达3个月的。
4. Pronoia的收益测算
- 一卧别墅 — 年收益12.7%，回本期7.8年。
- 两卧别墅 — 年收益13.3%，回本期7.5年。
据她说，这是根据往年已运营别墅的数据算出的。按月的预订记录可应要求提供。值得核查的是：购买前先看这份记录。
5. 不能自己出租
- 所有别墅只由Pronoia的管理公司出租。业主不能自己出租，也不能自己雇保洁。
- 据她说，原因是要保持五星级酒店的水准。
- 管理公司负责别墅、泳池和园区的清洁，以及小修：空调、泳池、油漆。
- 别墅可以不受限制地转售 — 包括买后几个月就卖。
6. 四种持有方式
- 自己全年居住。
- 半年自住，半年出租。
- 每年来住两个月，其余时间出租。
- 只出租，不自住。
每年十二月，管理公司给业主发邮件：选择下一年的方案和来住的月份。
7. 土地与付款
- 土地租期31年，另有25年的续租权。
- 首付30%，之后按施工阶段付款，最后10%在完工时支付。
- 据她说，预售期有10%折扣。一次性付清全款 — 再优惠6%。
8. 工期
- 分三期建设。
- 目标是12个月。考虑到巴厘岛的仪式和节日，计划15–18个月。
- 据她说，合同中写明：如果逾期，买家可免费住在园区内，直到别墅完工。
9. 园区情况
- 度假村有大泳池、餐厅、健身房，以及带办公室和会议厅的共享办公区。
- 新别墅为一卧或两卧，各有独立入口。停车场是公共的，园区内用电瓶车接送。
- 别墅交付时配有家具和电器：厨房、灶台、烤箱、大冰箱、电视。
- 据她说，具体电器型号还在挑选。
10. 为什么是金巴兰
- 到机场10分钟，不堵车。到乌鲁瓦图约25分钟，到长谷约30分钟。
- 安静的区域：客人多为35岁以上，是厌倦喧闹的企业主和管理者。
- 海岸边有五星级酒店：Four Seasons、Raffles、InterContinental、Belmond。
- 据她说，政府已宣布发展金巴兰的计划：修新路，包括一条沿海滩的路。
- 附近有国际学校、超市和电影院。
完整访谈（俄语）请点击下方视频按钮观看。