IJI Group：巴厘岛购房者需要知道的事
Balinsky在开发商IJI Group位于Pandawa的项目现场进行了专访——包括已交付的Rahya Villas，以及在建的Eighth Sense和Body Sense。以下是给考虑购房者的要点。
专家——Anna Osipenko，IJI Group创始人兼CEO。从事建筑行业15年：从房产经纪人起步，后在乌克兰管理一家总承包公司，建造独栋住宅社区和25–30层的住宅楼。法学专业出身。她来巴厘岛已有19年，在这里开发项目已是第五年。公司拥有自己的管理公司IJI Home。
以下数据来自开发商，Balinsky未做核实。
1. 买酒店单元，买的是收入，不是面积
每多一平方米，就意味着更多空调开销和更长的清洁时间。据Anna介绍，在一个73个单元的项目里，每间房多清洁10分钟，就需要多雇三名员工，费用由业主承担。“自住的房间”和“为收入买的房间”是两种不同的购买。
2. 一个简单公式
每晚房价 × 每月入住晚数 ÷ 2 ≈ 业主到手收入。
- Booking抽成约24%（基础18%加上各类推广计划的附加费）。
- 管理公司约占营收的20%。
- 另有少量耗材开支。
专访中的例子：一个单元月收入3000美元 → 业主到手约1550–1600美元。
3. 已交付项目的例子
Rahya Villas于2024年9月交付，比合同日期晚两周。据开发商数据，过去半年入住率为89–96%，目前为93%。
一套两卧别墅预售价约19万美元，现在最后一套在售价为25万美元。专访中的测算（每晚约130美元，入住率93%，扣除所有费用和税）：按预售价计年回报约10.5%，按现价计约8%。
4. 目前公寓比别墅更好出租
根据IJI Group的报表，公寓入住率更高，回报也高出几个百分点。客人更看重私密性：即使是朋友结伴出行，也更愿意分开订房，而不是合住一栋大别墅。
别墅更多是买来自住：在Eighth Sense，业主每年可在自己的单元住最多45天。
5. 不能单独更换管理公司
这是购房前最需要弄清楚的一点。在酒店式项目里，单个单元无法退出共享经营池：大堂、安保、仓库和服务间都是共用的。只有在多数业主不满意时，才能为整个项目更换运营方。
建议提前核查：管理公司在已运营项目上的报表。IJI Group承诺为业主提供可实时查看入住率和收入的应用程序。
6. 交易流程
- 与租用土地的开发商公司（PT PMA）签订合同。
- 首付30%，其余在施工期间分期支付。
- 交付后：签署交接证明、经公证的转租（sublease）合同，以及与管理公司的合同，约需一个月。
- 通过转租，买家获得与开发商在主土地租约下相同的权利。
- 公寓的土地按各单元面积占比分摊。
7. 土地与许可
- 土地租期30年，另有25年的保证续租权。扣除建设期，剩余28年。据开发商估计，续租费用约为每个单元8000–10000美元。
- 做日租的项目，建筑许可证（PBG）上的用途必须写明“酒店”。酒店执照由管理公司持有。
- 地块不能全部建满：该区域最高60%。
- 截至2026年10月8日：Eighth Sense已取得PBG和环保证书，下一步是SLF（使用许可）。Body Sense的相关费用已缴清，正在提交PBG申请。
8. 开发商如何降低烂尾风险
- 在开始销售前全额买断土地。
- 约25%的建设资金为自有资金。
- 据Anna介绍，巴厘岛开发商的利润率约为18–22%。因此，售出约80%的单元后，建设资金即可全部到位。Eighth Sense目前73个单元中还剩18个。
- 逾期付款的买家需支付最高为单元价格10%的违约金，拒绝付款的还要另付10%的罚金。
9. 哪些人不适合购买
据Anna介绍：
- 想在3个月后以双倍价格转手的人；
- 拿最后一笔钱投资的人；
- 没有余钱支付分期款的人。
10. 准现房还是早期项目
- 准现房——等待时间短。 按开发商计划，Eighth Sense将于2027年春季（4–5月）开始出租。在售单元：12.6万美元（低楼层）、13.6万美元（高楼层），约18万美元（两卧复式）。
- 早期项目——等待更久，价格上涨潜力更大。 Body Sense是一个养生度假村，疗程最少7晚，需等待约两年。
为什么是Pandawa
据开发商介绍，约一半客人是来自雅加达和其他岛屿的印尼本国游客：他们更多在努沙杜瓦、Pandawa和Melasti一带度假，而不是去长谷。另一大客群是澳大利亚人。政府正在投资布基特半岛：机场高架收费公路、新道路，以及第二座供水泵站。
完整采访（俄语）可通过下方视频按钮观看。
