巴厘岛房产收益率怎么算：一位分析师的方法
Balinsky与分析师叶夫根尼·茹伊科夫一起拆解：如何一步步计算巴厘岛房产的收益率——从总体统计到具体某套房产的精确测算。以下是给考虑购房的人的要点。
专家——叶夫根尼·茹伊科夫，巴厘岛房地产市场分析师。他为投资者计算房产收益率（ROI），有时也为开发商计算。他维护一个巴厘岛项目数据库，分级标准公开。
以下数字均来自专家本人。Balinsky未作核实。
1. 全巴厘岛平均数几乎说明不了什么
据叶夫根尼说，主要数据来源是AirDNA——一个Airbnb统计服务。Booking有两个缺点：上面主要是酒店，而且没有历史入住率。
- AirDNA中全巴厘岛平均入住率约为61%。
- 但这个数字混合了艾湄湾（约30%）、京打马尼（约50%），以及仓古或宾金——那里入住率可达90%左右。
- 所以平均数要缩小范围：区域、卧室数量、价格档次。
2. 计算像一个漏斗
- 第一步。 取该区域所有通过Airbnb出租的房产，按卧室数和价格分组。把平均营收套到同类房产的价格上。这只是粗略参考。
- 第二步。 精细分析。在更小的地段里挑出最相似的房产，剔除偶然混入样本的。看户型和具体位置。
精细分析后，数字可能往任一方向变化——上调或下调。
3. 为什么小公寓显示“高百分比”
Balinsky问到约26平方米的公寓，在数据库里算出约22%的年收益率。据叶夫根尼说，原因是小户型价格低：第一步按每套的平均营收计算，没有按面积修正。他建议用精细分析重新计算这类数字。
4. 只和同档次房产比较
叶夫根尼按大约17个参数给房产定档。其中包括：
- 离海的距离；
- 室内外装修水平；
- 面积；
- 项目配套设施。
访谈中的例子：为努沙杜瓦的一个项目选取了27个相似房产——离海距离相同、档次相同。在这个样本中，离海500米以内的4卧别墅收入明显高于2卧和3卧——即使按每间卧室计算也是如此。
5. 每平方米每租赁年的价格
在巴厘岛，外国人大多以长期租赁（leasehold）方式购买，而不是永久产权。所以叶夫根尼把每平方米价格除以租赁年数。
- 两套完全相同、价格相同的房产：一套租期25年，另一套30年。第二套更划算——每平方米每年更便宜。
- 如果打算持有到租期结束，这个指标很重要。
- 要看居住面积——封闭、有空调的部分。总面积里包含露台和屋顶平台。这些可以做很多、价格不变，但实际居住空间会更少。
6. 要扣除哪些费用
- 首先，平台（Airbnb、Booking）抽取佣金。
- 剩下的进入管理公司。据叶夫根尼说，管理公司拿走约20%，并作为扣缴义务人代扣税款。
- 水电杂费（洗衣、电费）有的管理公司包含在20%里，有的另向业主收取。据他估计，这个差别可能吃掉约0.5%的收益率。
- 维修通常由业主承担。
要问管理公司的问题：20%是从哪个金额里扣的，这笔佣金包含哪些内容。
7. “毛”ROI和“净”ROI
- 计算中包括价格、佣金、水电杂费、通胀、租期和交付季度。
- 净ROI考虑了建设期：钱已经投进去，但还没有租金收入。
- 到租期结束时，投入的资本归零。所以叶夫根尼会计入通胀和租期的“折旧”。
- 在一个分析过的例子中（租期25年），大约7年后退出更划算。这不是通则：时间取决于租期和收益率。据他说，收益率约14%、租期30年时，曲线不会变成负值。
- 他不把租约续期算进去，只按合同中明确写明的期限计算。
8. 他不计入房价上涨
据叶夫根尼观察，目前二手市场每平方米价格比在售新项目更低。他说，新项目的品质高得多。
- 只有永久产权（freehold）才能加上地价上涨。
- 租赁有期限，而且历史数据很少。
9. 在建期转售有风险
- 叶夫根尼称快速转售（flipping）是有风险的做法。
- 他说，直接转让租赁合同时要考虑10%的税。这几乎让快速转售模式失效。
- 退出并无保证。如果附近开始建类似项目并以更低价格出售，你的房子会很难卖。
10. 武吉半岛的公寓
- 据叶夫根尼说，武吉半岛的公寓市场几乎还不存在。未来两年会出现很多。
- 它们的竞争对手是1卧别墅和酒店客房。
- 风险较低——已有酒店和配套的区域：努沙杜瓦、金巴兰。
- 风险较高但也有潜力——新的增长点，例如梅拉斯蒂。
- 住宅区的项目更适合按月出租。更稳，但收入更低。
完整采访（俄语）请点击下方“观看视频”按钮。