BREIG：如何核查巴厘岛别墅能否按天出租
Balinsky 走访了 BREIG 在努沙杜瓦（Nusa Dua）的别墅工地——Edem 项目。谈话的核心：别墅要具备哪些文件，才能合法地按天出租。
受访专家——Nikita Shelomentsev，BREIG。
以下数据来自开发商的说法，Balinsky 未做核实。
Nikita 在视频中自己说，他“不算法律专家”。以下内容是开发商的实践经验，不构成法律意见。
1. 不是每栋别墅都能按天出租
关键在于经营活动代码——KBLI。据 Nikita 说，每个代码都明确写着允许做什么。如果是住宅类代码（自住用房），就不能按天出租，但可以按月出租。
2. 没有 KBLI 和 OSS 就不能出租
OSS 是按 KBLI 代码发放许可的系统。据 Nikita 说，没有 OSS、KBLI 和相关文件，别墅无法在 Booking 或 Airbnb 上出租。
3. 哪些类型允许按天出租
据 Nikita 说，这类代码有几十种。他提到了：
- Pondok Wisata——仅限印尼公民；
- Rumah Kos——经济型民宿；
- Villa（别墅）；
- Hotel Bintang 和 Hotel Non Bintang——星级酒店和非星级酒店。
酒店分类目前正在调整：今后 Bintang 会分不同星级。据 Nikita 说，这类许可目前还没有开始发放。
4. 代码必须与土地和项目相符
许可证编号必须与地块相符。要在黄色土地上取得“别墅”KBLI，需要提交项目方案。符合以下要求才会获批：
- 建筑覆盖率不超过地块的 50%；
- 符合规定的退界距离；
- 房间数量合适；
- 配套设施齐全。
如果建的是公寓却申请“别墅”KBLI，可能会被拒：项目与代码不符。
5. 实例：同一项目的两个部分
- 一部分——黄色土地，持有 PBG 和“别墅”KBLI。
- 另一部分——粉色土地，申请的是 Hotel Bintang。
根据 Balinsky 的数据：Edem I 位于黄色土地（Residential），Edem II 位于粉色土地（Tourism）。
为什么没有按度假村登记？据 Nikita 说，这里可以取得度假村 KBLI。但当时顾问说：“你们是别墅，那就办别墅 KBLI。”政府会审查项目，可能会认为它“够不上度假村”。
6. 购买前如何核查别墅
- 了解地块的土地颜色（分区）。
- 索要文件中的 KBLI 编号。
- 在 OSS 中查询该编号，看它允许做什么。
- 核对代码是否与土地以及实际建成的建筑相符。
- 住宅类代码意味着只能按月出租。
注意：在 Balinsky 数据库中，Edem I 的黄色分区标注为“适合居住和长期出租”。开发商的说法与数据库记录应以文件为准进行核对。具体情况请咨询律师。
7. 项目简介
- 一室别墅，适合两人入住，大泳池，水磨石地面。
- 到海边 5 分钟。
- 乘电动车 3 分钟到第二部分，再 4 分钟到 Kempinski。
- 自有配套设施，占地约 2000 平方米：大堂、餐厅、儿童室，由两个部分共用。
- 据 Nikita 说，这种形式更适合长住。
- 财务模型中的每晚价格——不同情景下为 110–130 美元（Nikita 凭记忆给出）。
- 一室别墅价格——据 Nikita 记忆约 195,000 美元，Balinsky 数据库中为 199,500 美元。约一年半前首批期房售价为 14.5–15.5 万美元起。
- 为了阶梯式布局，修建了 4 米高的钢筋混凝土挡土墙。据 Nikita 说，其造价大约与全部混凝土相当。
完整采访（俄语）请点击下方的视频按钮观看。
