BREIG：一套67.5万美元的巴厘岛别墅实际能赚多少
Balinsky 与 BREIG 的物业管理公司录制了一期播客。核心内容是逐项拆解一套真实现房别墅的管理报告：它能赚多少钱，业主最后能拿到多少。以下是给考虑买房的人的要点。
嘉宾——Nikita，BREIG。公司在巴厘岛已有 10 年：从别墅管理起步，至今仍在做。目前管理 100 多处物业，包括公寓。公司也开发项目——主要是三卧别墅。
以下数字来自 Nikita 本人以及视频中展示的管理报告。Balinsky 未做核实。
1. 示例别墅
Aquamarine I，三卧，现房，由 BREIG 管理。
- 2020 年地块上还什么都没有时，它的售价是 $380,000。
- 现在挂牌价为 $675,000。
2. 能赚多少
- 收入——每月约 $8,000。
- 连续 8 个月的入住率：84、93、77、93、84、100、96、90%。
- 一年中每晚房价上下浮动约 10%。
3. 支出——每月约 $1,000–1,300
根据报告，每月：
- 电费——$368；
- 工资：泳池、花园、保洁、工程师；
- 清洁用品——$80，洗衣——$63；
- 网络——$50，维修——约 $40；
- 给客人的水果和饮料。
一次性采购（例如换一台更大的电视）——$270。不算这一项，支出约 $1,000。
这些费用无论如何都要付。如果别墅收入更低，业主就是亏损。
4. 业主能拿到多少
- 管理费：Nikita 说是 18%，报告里是 20%。
- 按 Nikita 的说法，净收入每月约 $5,350，即每年约 $64,000。
- 按 2020 年的价格（$380,000）计算——年回报约 17%。
- 按现在的价格（$675,000）计算——Nikita 估计为 8–10%。按报告数字——税前约 9.5%。对话中 Balinsky 算出税后约 7%。
5. 增收比省钱更重要
Nikita 认为，支出最多只能压缩 $500。客人会察觉，并写进评价里。
而通过评分、软装和营销把收入每月提高 $2,000，是现实的。
- 收 10% 管理费的人也找得到。但管理差会同时拖累支出和收入。
- BREIG 不收维修基金：按实际需要维修，每月发送附照片的报告。
6. 季节
- 最好的月份——4 月底到 9 月初。
- 11 月最淡，是“维修月”。
- 2 月偏弱，3 月一般，4 月开始回升。
- 新年前后房价会大幅上涨 2–3 周。
7. 为什么现房别墅给不了 15%
业主不会把一套年回报 15% 的别墅卖掉。他会一直涨价，直到回报率降到 8–10%。按 Nikita 的经验，澳大利亚和欧洲买家买现房接受 8%，并且觉得满意。
- 现房给 12%，通常是急需用钱的人在卖。
- 需要等约一年工期、回报 12%——算正常交易。
- 15%——罕见个例。
8. 转售：现在卖家更多
2023–2024 年市场急剧增长。很多人买来是为了转售。Nikita 说，现在卖家远多于买家。
- 巴厘岛是高回报市场，但很难快速卖出。
- 急售 = 大幅折价。
- 如果能等，Nikita 建议再等一两年。
- 不要用借来的钱入场，也不要指望在分期付完之前一定能转手。
9. 便宜的别墅——先找原因
- 问题常出在文件上：建筑许可（PBG）有瑕疵，或没有遵守与河流的退让距离。可能会被要求拆掉泳池。
- Nikita 把买旧别墅翻新比作“买隔山牛”：水管、电线和混凝土可能状况很差。
- 购买前——找律师、公证人，核查土地。
10. 土地租赁：续期
- 按 Nikita 的说法，法律规定租期最长 30 年。
- 续期条款写在合同里。如果地主拒绝，就是违约，可以诉诸法院。
- Nikita 的例子：他的一套别墅原有 25 年租期。5 年后他续了 10 年——又回到 30 年，另外还有再续 10 年的权利。
- 最近一个案例：一位投资者在与政府的官司中胜诉。Nikita 的结论：只要有能力请好律师，权益是受保护的。
11. 投多少
- 最后的 $100,000——哪儿都别投。借来的钱——也不要。
- 先留出够生活 2.5 年的钱，剩下的才拿去投资。
- 想赚得最多——选最早期阶段，但要选以前建成过项目的开发商。
- 如果有 $750,000，Nikita 会买一套三卧别墅，而不是 5 套公寓：这类别墅更少，入住率更高。但卖出来要更久。
- 他说，靠近海边的别墅入住率为 80–90%，离海一公里的约 40%。
- BREIG 随施工进度提价。Nikita 举例说，大致是：开工时买价 $270,000，接近完工时 $360,000。
完整访谈（俄语）请点击下方的视频按钮观看。
