巴厘岛别墅管理：购房者需要了解什么
Balinsky 与一位在巴厘岛出租别墅的管理人进行了交流。以下是给考虑购房者的要点。
受访者——别墅管理人。 据他介绍，他的团队从事别墅出租已有 10 年。他们管理 BaliWood Residence（开发商 BREIG 的项目）的别墅，也管理其他业主的物业。
以下数据均来自管理人本人。Balinsky 未做核实。
1. 自己出租比想象中难
在第一期 BaliWood Residence，有两栋别墅的业主退出了托管。他们尝试自己出租或交给其他中介。一年到一年半后，他们回来并请求重新托管。
业主不会被强制留下：可以随时离开。
2. 开发商负责 1–2 年，管理公司负责 28 年
管理人表示，开发商在头一两年展示成果。之后的 28 年，由管理公司决定这笔投资是否成功：
- 维修和保养——多久需要修一次；
- 每日清洁；
- 客人服务。
现在有大量新项目交付，总得有人管理。而管理公司无法快速扩张：需要招人、培训人。
3. 许多开发商放弃了自己的管理公司
把管理做好是一项大工程。管理人知道几家开发商已把管理交给其他开发商或专门的管理公司。
但并非所有公司都能做好——大公司也一样。从外面看，两家公司可能一模一样。要看具体情况。
4. 漂亮的别墅救不了差的位置
他的团队并不是什么别墅都接。
- 业主说"我的别墅在长谷（Canggu）"，实际上远在长谷之外，例如 Tumbak Bayuh。别墅很好，但没有需求。
- 这样的别墅只能便宜地按月出租。租客搬走后，找下一位可能要两个月。
- 不接的情况：在长谷——离海远的别墅；在布齐（Bukit）——没有景观的别墅，例如在 Ungasan。
5. 4.5 分与 4.8 分，差的是钱
Airbnb 评分越高，入住率和每晚价格都越高。管理人说，这是直接关系。
客人会设置筛选：4.8 分以上，或至少 4.6 分以上。评分低就定不了高价——别墅根本不会被看到。
6. Airbnb 别墅检查
巴厘岛开始检查通过 Airbnb 出租的别墅，一部分退出了按日出租。
- 他团队的别墅靠近海边，位于粉区，持有 Pondok Wisata 或 PBG 许可。全部通过了检查。
- 据他的统计，长谷 Airbnb 上的别墅比一年前少了 2%。游客数量据他估计略有增长。他们面临的竞争减少了。
7. 红区还是粉区——几乎没有区别
关键不在于分区颜色，而在于最终拿到什么许可。
- 粉区是旅游用途，红区是商业用途。
- 在红区需要按旅游设施标准建造，这样就能拿到同样的许可证。
- 粉区也可以开商店。
- 每块地都有自己的清单：能建什么、不能建什么。他见过两块相似的地：一块允许建健身中心，另一块不允许。医疗诊所也有类似情况。
- 餐厅、商店、酒店通常各处都允许。
管理人的结论很简单：在粉区和红区几乎什么都能建。但具体地块必须核查。
这意味着什么
购买前，不仅要看开发商，还要看今后由谁来管理这栋别墅。
完整访谈（俄语）请点击下方视频按钮观看。
