Werkelijk rendement van Bali-vastgoed per regio: cijfers 2024–2025

Een rendement van 25% per jaar is de meest voorkomende misleiding op de Bali-markt. Zodat een investeerder niet teleurgesteld raakt en een makelaar eerlijk kan werken, zetten we de echte cijfers per regio op een rij. Gemiddelde huurprijs per nacht voor een villa (leasehold-objecten, 2-bedroom): Ubud — $200–500 per nacht, jaarlijks rendement 10–15%. Toeristen blijven 5–10 dagen, 41% keert terug. Ze verblijven langer, waardoor de bezettingsgraad gelijkmatiger is. Canggu — $180–400 per nacht, jaarlijks rendement 8–12%. Toeristen blijven 3–6 dagen, hoge rotatie. Bezettingsgraad van villa’s 65–80%, afhankelijk van de subregio. Seminyak — $200–450 per nacht, rendement 7–11%. Volwassen markt, verzadigd, premium doelgroep. Sanur — $120–300 per nacht, rendement 6–10%. Gezinsgericht, stabiel segment, langere boekingen. Bukit/Uluwatu — $200–700 per nacht, rendement 8–14%. Premium segment, gericht op surftoerisme en privacy. Prijs per vierkante meter in leasehold (2024): Ubud — $2500–3800, groei 5–6% per jaar. Canggu — $3500–5000, groei 6–8%. Seminyak — $4000–5500, groei 5–7%. Sanur — $2000–3500, groei 3–5%. Wat deze cijfers in de praktijk betekenen: — Ubud levert bij een lagere instapprijs een vergelijkbaar rendement op als Canggu, omdat de bouwstandaard in Ubud lager ligt en er minder concurrentie is in het luxury-segment. — Bukit is de duurste markt, maar daar staat minder concurrentie en langere boekingen van een premium doelgroep tegenover. — Sanur biedt het meest stabiele rendement. Lager rendement betekent ook minder risico. Wat investeerders vaak vergeten mee te nemen: 1. Kosten van de beheermaatschappij — 20–30% van de huuropbrengst. 2. Belasting op huurinkomsten — 10% voor niet-residenten of PPh-tarieven voor NPWP-residenten. 3. Afschrijving van een leasehold-object — de waarde daalt naarmate het einde van de looptijd dichterbij komt. 4. Onderhoud (elektriciteit, zwembadonderhoud, tuinman, schoonmaak) — 5–8% van de opbrengst. 5. Seizoensdip — het laagseizoen levert 30–50% van het hoogseizoen op. Het uiteindelijke «rendement in eigen zak» ligt meestal 30–40% lager dan het brutorendement. Als het brutorendement 12% is, blijft voor de eigenaar netto 7–8% over. Praktisch kader: reken met nettorendement (na alle kosten), niet met brutorendement, en vergelijk dat met alternatieven (rendement op eurobonds, vastgoed in andere landen, S&P).