Commissies in Bali-vastgoed: wat een buitenlandse makelaar echt verdient
AB
Andrei Balinsky
Oprichter van Balinsky
Een van de eerste vragen van een makelaar is: ‘Wat verdien ik hier eigenlijk?’. Hieronder zetten we de echte commissiemodellen op de vastgoedmarkt van Bali in 2025 op een rij.
Basistarieven:
De makelaarscommissie in Indonesië bedraagt 3% van de transactiewaarde. Dat is de standaard op zowel de secundaire markt als bij nieuwbouw. Bij sommige projecten betalen ontwikkelaars 5–7% voor de eerste verkoop om partners extra te stimuleren.
Wie betaalt de commissie:
Meestal de verkoper (de ontwikkelaar of de eigenaar op de secundaire markt). De koper vrijwel nooit. Dat is een belangrijk verschil met de Russische markt.
Hoe de commissie tussen makelaars wordt verdeeld:
Brengt u de klant aan, maar sluit een lokale makelaar de deal, dan ligt de verdeling meestal tussen 40/60 en 50/50, afhankelijk van het werkpakket en de onderhandelingspositie. Brengt u de klant aan én begeleidt u de volledige transactie, dan gaat 60–80% naar u en de rest naar de lokale partner voor de uitvoering ter plaatse.
Werkt u rechtstreeks met de ontwikkelaar, dan ontvangt u 100% van diens commissie, maar draagt u ook de volledige verantwoordelijkheid voor de deal.
Voorbeeld van de deal-economie:
De klant koopt een villa voor $300 000.
Commissie 5% = $15 000.
Werkt u op 50/50-basis met een lokaal makelaarskantoor, dan is uw deel $7500.
Verkoopt u het project rechtstreeks namens de ontwikkelaar, dan is uw deel $15 000.
Een realistische maanddoelstelling voor een stabiel bedrijf is 1–2 deals. Dat betekent 15–30 duizend dollar omzet.
Hoe u de commissie vastlegt:
De commissie moet in een schriftelijke overeenkomst met de verkoper staan voordat u de klant aanbrengt. Zonder zo’n afspraak kunt u die later nauwelijks afdwingen.
Voor samenwerking met een lokaal makelaarskantoor is het verstandig een Co-Brokerage Agreement te tekenen, waarin duidelijk staat: wie de klant heeft aangebracht, hoe de commissie wordt verdeeld, wie de belastingen betaalt en wanneer de commissie wordt uitbetaald.
Standaard voor uitbetaling:
— 30–50% direct bij ondertekening van het contract en de eerste betaling van de klant.
— Het restant — na volledige betaling en afhandeling bij de notaris.
Als een ontwikkelaar voorstelt om ‘alles pas aan het einde’ te betalen, is dat een slecht teken.
Belasting:
Over commissie wordt belasting geheven. Werkt u als particulier vanuit het buitenland, dan gelden de belastingen van uw eigen jurisdictie. Werkt u via een PT PMA op Bali, dan geldt de Indonesische vennootschapsbelasting van 22%.
Vaak loopt de commissie via de bankrekening van de PT PMA en wordt die daarna uitgekeerd aan de makelaar-oprichter als dividend (na dividendbelasting van 10%) of als salaris.
Rode vlaggen bij commissievoorstellen:
— ‘10–15% commissie’ van een dubieuze ontwikkelaar. Een te hoge commissie is vaak compensatie voor een hoog projectrisico.
— ‘We betalen alleen als de klant de deal afrondt’. Dat is normaal, maar niet ‘we betalen pas een jaar na oplevering’. Koppel betalingen aan fasen, niet alleen aan het eindresultaat.
— ‘Zonder schriftelijke overeenkomst, we vertrouwen elkaar wel’ — werk nooit zonder schriftelijke vastlegging.
— ‘Dubbele commissie als u 5 klanten aanbrengt’ — meestal een val om u alleen hun objecten te laten verkopen, zonder alternatieven.
Transparante commissies vormen de basis voor langdurige samenwerking. Eén keer bedrogen worden door een partner kost u niet alleen geld, maar ook het vertrouwen van uw klanten.