Kan een Rus vastgoed op Bali kopen — en hoe regel je dat legaal in 2026

Kort antwoord: ja, maar niet in volle eigendom zoals in Rusland. Volgens de wet kan een buitenlander — nationaliteit maakt hierbij geen verschil, voor Russen gelden dezelfde regels — geen grond bezitten met volledig eigendomsrecht Hak Milik. Dit is een direct verbod uit de Indonesische Basisagrarische Wet (UUPA, wet nr. 5 van 1960, artikel 21). Er zijn echter drie legale manieren om vastgoed op Bali te gebruiken en erover te beschikken — en daar maken duizenden buitenlanders gebruik van. Drie legale opties: 1. Leasehold (Hak Sewa) — langlopende huur. U sluit een huurcontract voor een villa of stuk grond voor 25–30 jaar met recht op verlenging. Dit is een privaat contract, een verblijfsvergunning is hiervoor niet nodig — de eenvoudigste en meest gebruikte manier om een villa te kopen voor eigen gebruik of verhuur. Nadeel: het is niet voor altijd, en tegen het einde van de looptijd daalt de restwaarde. Het verschil tussen leasehold en freehold leggen we uit in een apart artikel. 2. Hak Pakai (gebruiksrecht) — wordt rechtstreeks op uw naam geregistreerd, maar hiervoor is een verblijfsvergunning nodig (KITAS of KITAP). Looptijd — 30 jaar met verlenging van nog eens 20 en daarna 30 jaar (in totaal tot 80 jaar). Geschikt voor één woonobject voor eigen gebruik. Juridische basis — Regeringsverordening nr. 18/2021 (en de eerdere nr. 103/2015, die deze optie voor buitenlanders opende). 3. PT PMA (buitenlandse vennootschap) + HGB (bouwrecht). Koopt u voor verhuur of als bedrijfsmatige investering, dan richt u een Indonesische vennootschap met buitenlands kapitaal op (PT PMA), en die houdt het object op basis van HGB (Hak Guna Bangunan) voor 30 + 20 + 30 jaar. Belangrijke update: sinds oktober 2025 is het minimale gestorte kapitaal van een PT PMA verlaagd van 10 naar 2,5 miljard rupiah (Regeling van het Ministerie van Investeringen nr. 5/2025) — de instapdrempel is duidelijk lager geworden. Het proces en de doorlooptijd voor KITAS en PMA behandelen we in een apart artikel. Wat u NIET moet doen — een nominee-constructie. Soms wordt voorgesteld om een villa in volle eigendom (Hak Milik) op naam van een "vertrouwde" Indonesiër te zetten. Dat is illegaal: het Indonesische Hooggerechtshof vernietigt zulke transacties, en formeel heeft u geen enkel recht op het object — u kunt uw geld volledig verliezen. Ga nooit akkoord met een nominee, hoe "betrouwbaar" de tussenpersoon ook lijkt. Specifiek voor Russen. Er zijn geen beperkingen op basis van nationaliteit — voor alle buitenlanders gelden dezelfde regels. Indonesië heeft zich niet aangesloten bij sancties, en er is geen verbod op de aankoop van vastgoed door Russische staatsburgers. In de praktijk zit de grootste uitdaging vaak in de geldtransfer — stem de betalingsroute vooraf af met uw bank en notaris; betalingen verlopen meestal in dollars of rupiah. Hoe koopt u — stap voor stap: 1. Kies een object en controleer de zoning van het perceel (RDTR) — of wonen/verhuur daar überhaupt is toegestaan, en controleer het grondcertificaat. 2. Voer due diligence uit via een erkende notaris (PPAT): zuiverheid van de titel, afwezigheid van lasten en geschillen. 3. Gaat het om nieuwbouw, controleer dan de ontwikkelaar (reputatie, vergunningen PBG/SLF, opleverhistorie). 4. Onderteken het contract bij de notaris (leasehold) of regel het recht/de vennootschap (Hak Pakai / PT PMA). 5. Voer de betaling uit via de afgesproken route. Wat past bij uw doel: — zelf wonen of af en toe verblijven — leasehold (eenvoudiger) of Hak Pakai (als u een verblijfsvergunning heeft); — kopen voor verhuur als business — PT PMA met HGB. De hoofdregel: op Bali is er altijd een legale route, en die is uiteindelijk niet duurder dan "grijze" constructies — terwijl de risico’s onvergelijkbaar veel kleiner zijn. "Besparen" via een nominee = uw volledige investering op het spel zetten. Bronnen: UUPA (Basisagrarische Wet nr. 5/1960, art. 21), Regeringsverordening nr. 18/2021 over landrechten, Regeling van het Ministerie van Investeringen nr. 5/2025 over het kapitaal van PT PMA.