Mag een Rus vastgoed kopen op Bali - en hoe doe je dat legaal in 2026
AB
Andrei Balinsky
Oprichter van Balinsky
Kort antwoord: ja, maar niet „in eigendom” zoals in Rusland. Volgens de wet kan een buitenlander - en de nationaliteit speelt hier geen rol, voor een Rus gelden dezelfde regels - geen grond bezitten met het volledige eigendomsrecht Hak Milik. Dat is een rechtstreeks verbod in de Indonesische Agrarische Basiswet (UUPA, wet nr. 5 uit 1960, artikel 21). Maar er zijn drie legale manieren om vastgoed op Bali te gebruiken en erover te beschikken - en duizenden buitenlanders maken er gebruik van.
Drie legale manieren:
- Leasehold (Hak Sewa): langdurige huur. Je sluit een huurcontract voor een villa of grond voor 25–30 jaar met recht op verlenging. Dit is een privécontract, een verblijfsvergunning heb je er niet voor nodig - de eenvoudigste en meest gebruikte manier om een villa te kopen voor jezelf of voor verhuur. Nadeel: het is niet „voor altijd”, en tegen het einde van de termijn daalt de restwaarde. Hoe leasehold verschilt van freehold, lees je in een apart artikel.
- Hak Pakai (gebruiksrecht): staat rechtstreeks op jouw naam. Volgens de wet is een immigratiedocument nodig, in de praktijk vragen notarissen meestal om een verblijfsvergunning (KITAS of KITAP). Termijn: 30 jaar, met verlenging met nog 20 en daarna 30 (in totaal tot 80 jaar). Geschikt voor één woning „voor jezelf”. Grondslag: overheidsbesluit nr. 18/2021 (en het eerdere nr. 103/2015, dat deze optie voor buitenlanders opende).
- PT PMA (buitenlands bedrijf) + HGB (opstalrecht). Koop je voor verhuur of als bedrijf, dan richt je een Indonesisch bedrijf met buitenlandse deelneming op (PT PMA), en dat bezit het object met het recht HGB (Hak Guna Bangunan) voor 30 + 20 + 30 jaar. Belangrijke update: sinds oktober 2025 is het minimaal gestorte kapitaal van een PT PMA verlaagd van 10 naar 2,5 miljard rupiah (regeling nr. 5/2025 van het ministerie van Investeringen) - de instapdrempel is duidelijk lager geworden. Het proces en de termijnen voor een KITAS en een PMA lees je in een apart artikel.
Wat je NIET moet doen: de stroman-constructie. Misschien krijg je het voorstel om een villa in volledig eigendom (Hak Milik) op naam van een „vertrouwde” Indonesiër te zetten. Dat is illegaal: het Hooggerechtshof van Indonesië vernietigt zulke deals, en formeel heb je geen enkel recht op het object - je kunt al je geld kwijtraken. Ga nooit akkoord met een stroman, hoe „betrouwbaar” de tussenpersoon ook is.
Apart voor Russen. Er zijn geen beperkingen op basis van nationaliteit - de regels zijn voor alle buitenlanders gelijk. Indonesië heeft zich niet bij de sancties aangesloten, en er is geen verbod op vastgoedaankoop voor Russische burgers. In de praktijk is het overmaken van geld soms lastiger - vraag de betaalroute vooraf na bij de bank en de notaris. Het bedrag in het contract en de betaling binnen Indonesië gaan volgens de wet in rupiah, zie waarom een deal in rupiah moet zijn.
Hoe je koopt, stap voor stap:
- Kies een object en controleer de bestemming van het perceel (RDTR) - of wonen/verhuur daar überhaupt mag - en het grondcertificaat.
- Laat een due diligence doen door een erkende notaris (PPAT): een schone titel, geen lasten en geen geschillen.
- Bij nieuwbouw: controleer de projectontwikkelaar (reputatie, vergunningen PBG/SLF, geschiedenis van opleveringen).
- Teken het contract bij de notaris (leasehold) of regel het recht/het bedrijf (Hak Pakai / PT PMA).
- Betaal via de afgesproken route.
Wat je kiest voor jouw doel:
— zelf wonen of af en toe komen: leasehold (eenvoudiger) of Hak Pakai (als je een verblijfsvergunning hebt);
— kopen voor verhuur als bedrijf: PT PMA met HGB.
De hoofdregel: er is op Bali altijd een legale weg, en die is uiteindelijk niet duurder dan „grijze” constructies - met onvergelijkbaar minder risico. „Besparen” met een stroman = het hele bedrag op het spel zetten.
Bronnen: UUPA (Agrarische Basiswet nr. 5/1960, art. 21), overheidsbesluit nr. 18/2021 over rechten op grond, regeling nr. 5/2025 van het ministerie van Investeringen over het kapitaal van een PT PMA.
Redactie
Redactie van Balinsky · 12 oktober 2026.
Update: gecorrigeerd: „betalingen in dollars of rupiah” - volgens de wet alleen in rupiah. We hebben verduidelijkt welk document nodig is voor Hak Pakai.
Bron: valutawet nr. 7/2011, art. 21 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-7-tahun-2011/pasal-21