Ramada Nusa Dua by Wyndham: manfaat merek dan bagian pemilik
Balinsky berbincang dengan tim Teus Group tentang Ramada Nusa Dua by Wyndham — proyek hotel di Nusa Dua yang dikelola jaringan internasional Wyndham. Pertanyaan utamanya: apakah merek operator benar-benar menguntungkan pemilik unit, atau hanya pemasaran?
Narasumber — Alexander, Direktur Pengembangan Teus Group (sudah 4 tahun tinggal di Bali), dan Artem Borovsky, Kepala Penjualan Mitra Teus Group.
Angka di bawah ini berasal dari para narasumber. Balinsky belum memverifikasinya.
1. Apa itu Wyndham
Menurut para narasumber:
- sekitar 9.300 hotel di 95 negara; perusahaan berusia 40 tahun;
- 34 hotel di Indonesia, 4 di Bali;
- lebih dari 115 juta anggota program loyalitas.
Ramada by Wyndham adalah salah satu merek inti jaringan ini, segmen upscale (bintang 4 dan 4+). Proyek pertama Teus Group di Bali, Amani Melasti, 250 m dari Pantai Karma Kandara, juga berada di bawah salah satu merek Wyndham.
2. Kontrak dengan operator — sebelum penjualan
- Menurut para narasumber, kontrak utama dengan Wyndham ditandatangani sebelum presale. Kontrak utama, bukan kontrak pendahuluan.
- Sebelum menandatangani, Wyndham memeriksa tanah, proyek, perusahaan, para pendiri, dan keuangannya.
- Jika pemeriksaan tidak lolos, kontrak utama tidak ditandatangani.
3. Kontrol konstruksi ganda
- Proyek dirancang sejak awal sesuai standar Wyndham: ruang servis, jalur staf, ukuran, bahkan letak sakelar lampu.
- Menurut para narasumber, perwakilan Wyndham datang di setiap tahap pembangunan. Ini pemeriksaan kedua, selain pengawas teknis pengembang sendiri.
- Standar menetapkan mutu beton minimum dan waterproofing vertikal — perlindungan dari lembap dan jamur.
- Ada asuransi All Risk selama masa konstruksi.
- Saat wawancara, fondasi sudah selesai dan pembangunan keluar dari tahap pekerjaan dasar.
4. Dari mana tamu datang
Tiga saluran utama, menurut para narasumber:
- agen perjalanan dan paket wisata;
- program loyalitas Wyndham — kiriman email ke anggota sebelum hotel dibuka;
- situs pemesanan.
Pemilik pribadi membayar situs pemesanan 15–20%. Jaringan besar, menurut perkiraan narasumber, bisa membayar lebih rendah — misalnya sekitar 10%.
5. Proyeksi okupansi
- Model Teus Group: 75% di tahun pertama, lalu naik hingga 83%. Proyeksi untuk 5 tahun.
- Menurut para narasumber, tahun pertama hotel baru selalu paling berat: hotel butuh ulasan dan dikenal orang.
- Hotel Wyndham di Seminyak, kata mereka, okupansinya sekitar 80% dengan harga sekitar $100 per malam. Narasumber mengakui belum memeriksa harganya.
6. Cara pendapatan dibagi
Hotel memakai sistem rental pool. Pendapatan semua kamar dijumlahkan lalu dibagi menurut koefisien. Koefisien, menurut para narasumber, berasal dari aturan Wyndham:
- tipe kamar (standar atau suite);
- lantai;
- pemandangan;
- luas.
Koefisien unit yang berbeda berkisar sekitar 1,01 hingga 2.
Contoh dari wawancara: unit 316, lantai 3, 33 m², harga $122.900, tarif $105 per malam dalam perhitungan.
7. Berapa yang diterima pemilik
Perhitungan untuk setiap $100 pendapatan unit, menurut para narasumber:
- 20% adalah biaya manajemen. Sisa $80.
- Dari $80 dipotong lagi 30,5%: operasional hotel (staf, komisi, utilitas, telepon dan internet) — 20%, dana renovasi — 4%, pemasaran — hingga 5%, biaya tak terduga dan asuransi — 1,5%.
- Sisa sekitar $55,60.
- Pajak: 10% jika perusahaan manajemen bertindak sebagai agen pajak (untuk pemilik yang punya NPWP).
- Hasilnya: sekitar $50 dari $100, kira-kira 50/50.
Biaya operasional, menurut para narasumber, awalnya sekitar 20–22%, lalu turun menjadi 18% seiring waktu.
8. Yang perlu diperiksa dalam kontrak
- Apa yang terjadi jika operator tidak memenuhi targetnya. Narasumber menduga perusahaan manajemen bisa diganti, tetapi tidak memberi jawaban pasti dari kontrak.
- Bagaimana pemilik melihat laporan. Menurut narasumber, setiap investor akan punya akun pribadi di situs Wyndham dengan laporan unitnya.
9. Kekurangan merek besar
Menurut para narasumber:
- kebebasan lebih sedikit — standar wajib diikuti;
- perusahaan besar lebih sulit berubah arah dengan cepat;
- pekerjaan pengembang lebih berat.
Kelebihannya, menurut mereka, adalah stabilitas: operator jaringan tidak bergantung pada rencana satu orang.
10. Likuiditas saat dijual kembali
Yang memengaruhi penjualan kembali, menurut para narasumber:
- lokasi;
- siapa pengelolanya dan angka apa yang ditunjukkan properti;
- siapa yang membangun;
- pengenalan merek — terutama bagi pembeli asing.
Tanah di sekitar Melasti, menurut data analis yang dikutip narasumber, naik 8–10% dalam setahun terakhir.
Wawancara lengkap (dalam bahasa Rusia) tersedia melalui tombol video di bawah.
