Sichere Verträge mit Bali-Entwicklern: Leitfaden für Auslandsagenten

Wenn Sie einem Kunden eine Off-Plan-Immobilie verkaufen, verkaufen Sie im Grunde ein „zukünftiges Objekt“. Die Qualität der Transaktion wird zu 80% von der Qualität des Vertrags bestimmt. Was in einem Vertrag mit dem Bauträger stehen muss, gehen wir Punkt für Punkt durch. 1. Vertragsparteien und Kaufgegenstand Vollständige Angaben zum Bauträger — PT (Firmenname), Registrierungsnummer, juristische Adresse, Namen der Direktoren. Wenn Sie über eine PT PMA arbeiten, müssen SIUP- und NIB-Nummern zwingend angegeben sein. Kaufgegenstand: eine konkrete Einheit in einem konkreten Projekt, mit Fläche, Etage, Ausrichtung und eindeutigem Verweis auf den Plan. 2. Zahlungsplan Typisches Off-Plan-Modell: — 10–30% — Reservierung und Unterzeichnung des Master Agreement. — Weitere Tranchen sind an Bauphasen gekoppelt: Aushub, Fundament, Rohbau, Ausbau. — Die letzten 10–20% — bei Übergabe und Unterzeichnung des Acceptance Protocol. Wenn der Bauträger sofort mehr als 50% verlangt, ist das ein Warnsignal. Das Geld fließt in den Bau, und bei Problemen ist eine Rückholung schwierig. 3. Fristen und Verzug Klare Fertigstellungsfrist: „spätestens bis 30. September 2027“. Vertragsstrafe bei Verzug — Standard sind 0,1–0,3% des Unit-Preises pro Tag, jedoch nicht mehr als 10% der Gesamtsumme. Ohne Vertragsstrafe trägt der Bauträger faktisch keine echte Verantwortung. Wichtig ist auch: das Recht des Kunden, den Vertrag zu kündigen und 100% Rückerstattung zu erhalten, wenn sich die Fertigstellung um mehr als 6–12 Monate verzögert. 4. Schutz vor Baustopp oder Nichtfertigstellung Das ist der wichtigste Punkt und wird oft übersehen. Mögliche Mechanismen: — Escrow-Konto: Kundenzahlungen gehen auf ein Bankkonto und werden stufenweise nach Baufortschritt freigegeben. — Bankgarantie — die Bank garantiert die Rückzahlung bei Nichterfüllung. — Verpfändung des Grundstücks zugunsten eines Investorenpools. — Persönliche Bürgschaft des Gründers oder Eigentümers des Bauträgers. Mindestens einer dieser Mechanismen ist Pflicht. Ohne sie verkaufen Sie nur ein „Versprechen“. 5. Übereinstimmung mit RDTR und PBG Der Bauträger garantiert, dass: — das Grundstück dem RDTR für die jeweilige Nutzungsart entspricht (Villa, Apartments, hotel). — PBG (Baugenehmigung) bis zu einem festgelegten Datum vorliegt. — SLF (Konformitätszertifikat) bei Übergabe vorliegt. Wenn etwas davon nicht vorliegt, muss der Kunde das Recht haben, aus dem Vertrag auszusteigen. 6. Vertragsdokumente (Typen) Standardpaket: — Reservation Agreement / Master Agreement — fixiert die Reservierung der Einheit. — Investment Agreement / SPA (Sale and Purchase Agreement) — Hauptvertrag mit den Bedingungen. — Lease Agreement (für leasehold) oder Konstruktionsvertrag + Grundstücksmietvertrag (für langes leasehold über PT). — Sublease Agreement — falls anwendbar (bei Vermietung über eine Verwaltungsgesellschaft). — Construction Agreement — wenn nach individuellem Projekt gebaut wird. Jedes Dokument sollte juristisch abgestimmt, zweisprachig (Englisch/Indonesisch + Russisch für russischsprachige Kunden) und notariell registriert sein. 7. Checkliste zur Prüfung eines jungen Bauträgers Wenn Sie mit einem Bauträger arbeiten, der weniger als 5 Jahre Erfahrung hat: — Fordern Sie den Finanzplan des Projekts an. — Fordern Sie PBG vor der Unterzeichnung an. — Fordern Sie eine persönliche Bürgschaft des Gründers an. — Vereinbaren Sie regelmäßige Zwischenberichte zur Projektfinanzierung. — Holen Sie Empfehlungen von 2–3 früheren Investoren ein. 8. Wenn der Bauträger „Geld einsammelt und verschwindet“ So lässt sich das im Vertrag absichern: — Persönliche finanzielle Haftung des Gründers. — Escrow-Konten, die nicht vom Bauträger kontrolliert werden. — Der juristische Berater, der die Transaktion begleitet, muss unabhängig sein (nicht der interne Anwalt des Bauträgers). — Vereinbarung zur Gerichtsbarkeit (Indonesien oder Singapur — beide Optionen sind praktikabel). So sollte ein Makler arbeiten: — Schließen Sie niemals eine Transaktion ohne vollständiges Dokumentenpaket ab. — Ziehen Sie für den Kunden einen unabhängigen Anwalt hinzu, nicht den internen Juristen des Bauträgers. — Besprechen Sie alle Schlüsselpunkte der Transaktion schriftlich. — Bewahren Sie Kopien aller Dokumente 7+ Jahre auf — das entspricht der Garantiezeit und dem Zeitraum möglicher rechtlicher Ansprüche. Ein guter Vertrag ist die Versicherungspolice des Kunden und Ihr Schutz vor Reputationsschäden. Unterschreiben Sie nicht vorschnell nur wegen einer schnellen Provision.