Reale Rendite von Bali-Immobilien nach Regionen: Zahlen 2024–2025

25% Rendite pro Jahr sind die häufigste Illusion am Bali-Markt. Damit Investoren keine falschen Erwartungen haben und Makler transparent beraten können, schauen wir auf die realen Zahlen nach Regionen. Durchschnittliche Mietpreise pro Nacht für eine Villa (Leasehold-Objekte, 2-bedroom): Ubud — $200–500 pro Nacht, jährliche Rendite 10–15%. Gäste bleiben 5–10 Tage, 41% kommen wieder. Die Aufenthalte sind länger, daher ist die Auslastung gleichmäßiger. Canggu — $180–400 pro Nacht, jährliche Rendite 8–12%. Gäste bleiben 3–6 Tage, hohe Rotation. Die Auslastung von Villen liegt je nach Subarea bei 65–80%. Seminyak — $200–450 pro Nacht, Rendite 7–11%. Reifer, gesättigter Markt mit Premium-Zielgruppe. Sanur — $120–300 pro Nacht, Rendite 6–10%. Familienorientiertes, stabiles Segment mit längeren Buchungen. Bukit/Uluwatu — $200–700 pro Nacht, Rendite 8–14%. Premium-Segment mit Fokus auf Surf-Tourismus und Privatsphäre. Preis pro Quadratmeter im Leasehold (2024): Ubud — $2500–3800, Wertzuwachs 5–6% pro Jahr. Canggu — $3500–5000, Wertzuwachs 6–8%. Seminyak — $4000–5500, Wertzuwachs 5–7%. Sanur — $2000–3500, Wertzuwachs 3–5%. Was diese Zahlen in der Praxis bedeuten: — Ubud bietet bei niedrigerem Einstiegspreis eine vergleichbare Rendite wie Canggu, weil in Ubud der Baustandard meist niedriger ist und es weniger Konkurrenz im Luxury-Segment gibt. — Bukit ist der teuerste Markt, bietet dafür aber weniger Wettbewerb und längere Buchungen durch eine Premium-Zielgruppe. — Sanur steht für die ruhigste Rendite. Weniger Rendite bedeutet hier auch weniger Risiko. Was Investoren oft vergessen zu berücksichtigen: 1. Kosten der Verwaltungsgesellschaft — 20–30% der Mieteinnahmen. 2. Steuer auf Mieteinnahmen — 10% für Nicht-Residenten oder PPh-Sätze für NPWP-Residenten. 3. Abschreibung eines Leasehold-Objekts — der Wert sinkt, je näher das Laufzeitende rückt. 4. Betriebskosten (Strom, Poolservice, Gärtner, Reinigung) — 5–8% des Umsatzes. 5. Saisonale Schwankungen — in der Nebensaison liegen die Einnahmen bei 30–50% der Hochsaison. Die tatsächliche Netto-Rendite liegt meist 30–40% unter der Bruttorendite. Wenn die Bruttorendite 12% beträgt, bleiben für den Eigentümer netto meist 7–8%. Praktischer Rahmen: Rechnen Sie immer mit der Netto-Rendite nach allen Kosten statt mit der Bruttorendite und vergleichen Sie sie mit Alternativen wie Eurobonds, Immobilien in anderen Ländern oder dem S&P.