APOA: neue Regeln für Mietergäste auf Bali ab April 2025

Seit April 2025 hat Bali die Kontrolle über die Vermietung von Immobilien verschärft. Die wichtigste Änderung: die verpflichtende Registrierung aller Touristen über die APOA-App (Aplikasi Pelaporan Orang Asing). Was erforderlich ist: Jede Immobilie, die an Ausländer vermietet wird — Hotel, Guesthouse, Villa, Apartment für die Kurzzeitvermietung — muss beim Check-in den Pass jedes Gastes in APOA hochladen. Die Daten gehen direkt an die Einwanderungsbehörde. Das gilt sowohl für Airbnb als auch für Direktvermietungen. Es handelt sich nicht um eine einmalige Kontrolle, sondern um eine laufende Verpflichtung. In Canggu, Bukit und Ubud finden bereits Kontrollen statt — geprüft werden das Vorhandensein einer Pondok-Wisata-Lizenz (für private Eigentümer) oder TDUP (für Unternehmen), die Steuerzahlung und die Registrierung der Gäste. Strafen: — Bis zu 25 Millionen Rupiah (~$1500) bei Verstößen gegen die Registrierungspflicht. — Möglich ist auch eine Haftstrafe für Privatpersonen, die die Vorgaben systematisch verletzen. — Zwangsschließung der Immobilie bis hin zum Abriss (wie im Fall Bingin-2025, bei dem 45 illegale Bauten am Strand abgerissen wurden). Was das für Investoren bedeutet: 1. Illegale Villen verschwinden vom Markt. Wer bisher „grau“ ohne Lizenz, ohne NPWP und ohne Registrierung vermietet hat, kann das künftig nicht mehr fortsetzen. Der Wettbewerb im legalen Vermietungssegment nimmt ab. 2. Die Nachfrage nach legalen Objekten steigt. Touristen, besonders aus Ländern mit strengen Steuersystemen, fragen immer häufiger nach einer vollständig legalen Unterkunft. Das verändert auch das Preisniveau. 3. Renditen von 8–15% pro Jahr bei legalen Projekten haben Potenzial zu steigen, weil das Angebot knapper wird. 4. Anforderungen an Lizenzen und Steuern sind jetzt de facto verpflichtend. Ohne Verwaltungsgesellschaft wird es deutlich schwieriger, das allein zu stemmen. Was jetzt zu tun ist: — Wenn Sie eine Immobilie kaufen, prüfen Sie, ob der Bauträger über eine Pondok-Wisata-Lizenz oder TDUP verfügt. Wenn die Verwaltung über eine Managementgesellschaft geplant ist, prüfen Sie auch deren Lizenz. — Wenn Sie bereits vermieten, binden Sie APOA selbst oder über die Verwaltung an. Das Minimum: NPWP beantragen und Steuer auf Mieteinnahmen zahlen. — Wenn Sie einen Kauf „auf Privatperson ohne Geschäft für Freunde im grauen Modell“ planen, sollten Sie das Modell überdenken. Diese Zeit ist vorbei. Das Schlüsselprinzip des neuen Marktes: Eine legale Infrastruktur ist ein Wettbewerbsvorteil — nicht nur Papierkram.