Pronoia: okupansi 90% dari retret, bukan dari Booking dan Airbnb
Balinsky merekam wawancara di Pronoia — resor dengan vila di Jimbaran. Topiknya: dari mana tamu datang, bagaimana penyewaan diatur, dan apa yang didapat pembeli vila. Berikut poin utamanya.
Narasumber — perwakilan Pronoia. Namanya tidak disebut dalam rekaman. Ia sudah tinggal di Bali empat setengah tahun. Ia datang ke Pronoia sebagai tamu selama sebulan, lalu tetap tinggal untuk bekerja: melatih kelas anak-anak dan dewasa.
Angka di bawah ini berasal dari perwakilan Pronoia. Balinsky belum memverifikasinya.
1. Okupansi — sekitar 90%
Menurutnya, okupansi vila di Pronoia 90%. Bahkan saat Covid tetap 90%. Di Booking, tanggal kosong biasanya hanya untuk satu atau dua malam.
2. Tamu datang dari retret, bukan dari Booking
- Sekitar 90% tamu, katanya, dibawa oleh perusahaan penyelenggara retret. Pronoia punya kontrak dengan beberapa di antaranya.
- Vila dipasang di Booking hanya di sela-sela retret, agar tidak kosong.
- Retret adalah paket: menginap, makan, pelatih atau coach, ekskursi. Karena itu, menurutnya, harga dan permintaan lebih tinggi.
3. Jenis retret
- Retret bisnis. Perusahaan dari Hong Kong dan Singapura membawa para manajer selama 4 hari: istirahat, olahraga, team building, pelatihan.
- Fitness bootcamp. Satu grup berlatih pagi dan sore.
- Program pribadi dengan pelatih. Diawali pemeriksaan tubuh, lalu latihan ringan sesuai kebutuhan orangnya.
- Retret biasa berlangsung 2–3 minggu. Ada juga yang sampai 3 bulan.
4. Hitungan imbal hasil versi Pronoia
- Vila 1 kamar tidur — 12,7% per tahun, balik modal 7,8 tahun.
- Vila 2 kamar tidur — 13,3% per tahun, balik modal 7,5 tahun.
Menurutnya, hitungan ini berdasarkan data vila yang sudah beroperasi pada tahun-tahun sebelumnya. Rekap pemesanan per bulan bisa ditunjukkan atas permintaan. Yang perlu dicek: rekap itu — sebelum membeli.
5. Tidak boleh menyewakan sendiri
- Semua vila hanya disewakan oleh perusahaan pengelola Pronoia. Pemilik tidak boleh menyewakan sendiri atau menyewa petugas kebersihan sendiri.
- Alasannya, menurutnya, menjaga standar hotel bintang lima.
- Pengelola membersihkan vila, kolam renang dan area resor, serta menangani perbaikan kecil: AC, kolam, cat.
- Vila boleh dijual tanpa batasan — termasuk beberapa bulan setelah dibeli.
6. Empat pilihan kepemilikan
- Tinggal sendiri sepanjang tahun.
- Setengah tahun tinggal, setengah tahun disewakan.
- Datang dua bulan setahun, sisanya disewakan.
- Hanya disewakan, tanpa ditinggali.
Setiap Desember pengelola mengirim surel ke pemilik: memilih paket untuk tahun depan dan bulan kedatangan.
7. Lahan dan pembayaran
- Sewa lahan 31 tahun ditambah hak perpanjangan 25 tahun.
- Uang muka 30%, lalu pembayaran per tahap pembangunan, 10% terakhir di akhir.
- Saat presale, menurutnya, ada diskon 10%. Jika membayar penuh sekaligus — tambahan 6%.
8. Waktu pembangunan
- Dibangun dalam tiga tahap.
- Targetnya 12 bulan. Dengan memperhitungkan upacara dan hari raya di Bali, direncanakan 15–18 bulan.
- Menurutnya, kontrak menyebutkan: jika terlambat, pembeli diberi tempat tinggal gratis di kompleks sampai vilanya selesai.
9. Tentang kompleksnya
- Resor punya kolam renang besar, restoran, gym, dan coworking dengan kantor serta aula.
- Vila baru punya 1 atau 2 kamar tidur, masing-masing dengan pintu masuk sendiri. Parkir bersama; di dalam area tamu diantar dengan buggy.
- Vila diserahkan lengkap dengan furnitur dan peralatan: dapur, kompor, oven, kulkas besar, TV.
- Model peralatan, menurutnya, masih dipilih.
10. Mengapa Jimbaran
- 10 menit ke bandara, tanpa macet. Sekitar 25 menit ke Uluwatu, sekitar 30 menit ke Canggu.
- Kawasan yang tenang: tamu kebanyakan usia 35+, pengusaha dan eksekutif yang lelah dengan keramaian.
- Di pesisir ada hotel bintang lima: Four Seasons, Raffles, InterContinental, Belmond.
- Menurutnya, pemerintah mengumumkan rencana pengembangan Jimbaran: jalan baru, termasuk di sepanjang pantai.
- Di dekatnya ada sekolah internasional, supermarket, dan bioskop.
Wawancara lengkap (dalam bahasa Rusia) bisa dilihat lewat tombol video di bawah.