Oceaniq: biaya bangun $3.000 per m² dan hal penting bagi pembeli di Bali
Balinsky merekam wawancara dengan Andrey Khazov, pengembang Oceaniq. Topiknya biaya, izin, imbal hasil, dan jadwal. Berikut poin utama bagi siapa pun yang sedang mempertimbangkan membeli.
Narasumber — Andrey Khazov, pengembang Oceaniq. Sebelum ke Bali, ia membangun di Rusia selama 7 tahun. Di Bali perusahaannya memiliki Oceaniq 1 (sedang diserahterimakan), Oceaniq 2, dan Oceaniq Nusa Penida.
Angka di bawah ini berasal dari pengembang. Balinsky belum memverifikasinya.
1. Biaya bangun — sekitar $3.000 per meter persegi
Menurut Andrey, setiap meter persegi area yang dijual menelan biaya sekitar $3.000 bagi Oceaniq. Itu mencakup semuanya: lahan, konstruksi, penjualan, pemasaran, biaya overhead, dan pajak.
- Marginnya, katanya, 10–15%.
- Komisi agen di Bali berkisar 7% hingga 14%. Jika Oceaniq membayar 12%, kata Andrey, seluruh labanya akan habis.
- Menurutnya, banyak pengembang tidak tahu biaya riil mereka. Akibatnya ada risiko proyek lama diselesaikan dengan uang dari proyek baru.
- Cara yang benar, katanya: satu perusahaan terpisah untuk setiap proyek dan keuangan yang dipisah.
2. Izin bangun belum berarti izin sewa
- Sewa harian membutuhkan lahan berperuntukan pariwisata (zona "merah muda").
- Di lahan hunian (zona "kuning") Anda bisa mendapat PBG — persetujuan bangunan gedung — untuk vila pribadi. Namun izin untuk menyewakannya sebagai hotel, kata Andrey, tidak akan diberikan.
- Amdal adalah sertifikat lingkungan. Dalam praktiknya ini proses persetujuan besar: lalu lintas, tetangga, warga setempat, alam.
- Kesan Andrey — ia tidak punya statistik — lebih dari separuh proyek yang dijual atau sedang dijual punya masalah dokumen yang serius.
3. Pemerintah memperketat pemeriksaan
Menurut Andrey, pemerintah melihat ledakan pembangunan, sementara penerimaan pajak pariwisata hampir tidak naik. Properti wisata wajib membayar pajak 10%. Kini properti diperiksa, dan sebagian proyek ditutup atau dihentikan sementara. Tekanannya, menurut pengamatannya, berlaku untuk semua — orang asing maupun warga lokal.
Cara mengakali aturan seperti "guesthouse milik pemilik lahan", katanya, hanya bertahan sementara. Dana investasi tidak masuk ke proyek seperti itu.
4. Mengapa pembangunan berhenti
Rantainya menurut Andrey: masalah dokumen → penjualan macet → dana kurang → pembangunan melambat atau terhenti. Memulainya lagi sangat sulit. Menurutnya, Oceaniq tidak pernah menghentikan pembangunan.
5. Jadwal: contoh Oceaniq 1
- Serah terima diumumkan untuk akhir 2025. Kunci mulai diserahkan sejak akhir 2025, tetapi per Juli 2026 proyek belum selesai.
- Alasannya, kata Andrey, kelas bangunan dinaikkan selama pembangunan: jendela Technal dari Prancis, sanitasi Kohler, pintu setinggi 3 meter. Pemasok jendela menutup dealernya di Singapura — interior sudah selesai, tetapi jendelanya belum ada.
- Investor, katanya, hanya meminta tanggal yang jelas. Tidak ada denda.
- Andrey mengatakan ia tidak tahu satu pun proyek di Bali yang selesai tepat waktu. Menurut perkiraannya, pekerjaan di sini tiga kali lebih lambat daripada di Rusia.
6. Imbal hasil: tergantung cara menghitung
Balinsky menghitung vila 1 kamar tidur seharga $589.000. Agar menghasilkan 12% per tahun, vila itu harus disewakan $540 per malam dengan okupansi sekitar 70%.
- Model Oceaniq juga memakai okupansi 70%, dengan tarif sekitar $350 per malam, menurut Andrey.
- Targetnya untuk vila jadi sekitar 10% per tahun terhadap harganya.
- Hitungan Balinsky dengan $300–350 per malam menghasilkan sekitar 5–6%. Andrey belum melihat hitungan itu.
- Banyak orang menghitung imbal hasil dari harga presale — hasilnya 14% atau lebih. Menurut Andrey, lebih tepat memakai harga rata-rata selama masa pembangunan.
- Keuntungan utama, katanya, bukan dari sewa, melainkan dari kenaikan harga selama pembangunan.
7. Lahan sewa: 48 tahun
Lahannya disewa jangka panjang (leasehold): 30 tahun plus perpanjangan, total 48 tahun sesuai kontrak, menurut Andrey. Perpanjangan diatur dalam akta notaris. Ada biaya tambahan untuk itu, yang disebut Andrey kecil.
Yang perlu dicek di kontrak: berapa biaya perpanjangan, kapan dan bagaimana prosesnya. Kontrak, katanya, disusun berbeda oleh setiap pengembang.
8. Penjualan kembali
- Menurut Andrey, ada 6–8 penjualan kembali, yang terakhir di awal tahun. Unit terjual dalam 1–2 bulan.
- Vila 3 kamar tidur: seorang pembeli menawarkan $1 juta, tetapi ketujuh pemilik menolak menjual. Penilaian perusahaan sendiri saat itu di bawah $1 juta.
9. Apa yang berubah di pasar
- Pasar berbahasa Rusia menyusut: pembeli dan pengembang sama-sama berkurang. Pasar asing, kata Andrey, tidak berubah.
- Pada 2022–2023, menurut datanya, muncul sekitar 300 perusahaan pengembang baru.
- Jumlah transaksi Oceaniq naik, sementara nilai rata-rata transaksi turun. Lebih dari separuh transaksi tahun ini adalah pembelian ulang.
- Harga lahan dalam transaksi nyata, menurut perkiraannya, naik 2–3 kali dalam 2–3 tahun. Lihat harga transaksi, bukan harga iklan.
10. Siapa yang sebaiknya tidak membeli
Menurut Andrey:
- orang yang menanamkan uang terakhirnya;
- orang yang tidak siap memahami pasar — risikonya banyak;
- investor pemula.
Wawancara lengkap (dalam bahasa Rusia) tersedia lewat tombol "Tonton video" di bawah.
