IJI Group: yang perlu diketahui pembeli properti di Bali
Balinsky merekam wawancara dengan pengembang IJI Group langsung di lokasi proyek di Pandawa — di Rahya Villas yang sudah selesai serta di proyek Eighth Sense dan Body Sense yang sedang dibangun. Berikut poin utama bagi Anda yang berencana membeli.
Narasumber — Anna Osipenko, pendiri dan CEO IJI Group. 15 tahun di bidang konstruksi: memulai sebagai agen properti, lalu memimpin perusahaan kontraktor umum di Ukraina — membangun kompleks rumah dan gedung hunian 25–30 lantai. Berlatar pendidikan hukum. Sudah 19 tahun datang ke Bali dan lima tahun membangun di sini. Perusahaan memiliki pengelola sendiri — IJI Home.
Angka di bawah berasal dari pengembang. Balinsky belum memverifikasinya.
1. Di hotel Anda membeli pendapatan, bukan meter persegi
Setiap meter tambahan berarti AC lebih banyak dan pembersihan lebih lama. Menurut Anna, tambahan 10 menit pembersihan per kamar di kompleks 73 unit berarti tiga staf lagi. Pemiliklah yang membayarnya. Kamar "untuk diri sendiri" dan kamar "untuk pendapatan" adalah pembelian yang berbeda.
2. Rumus sederhana
Harga per malam × malam terisi per bulan ÷ 2 ≈ bagian pemilik.
- Booking mengambil sekitar 24% (dasar 18% ditambah biaya programnya).
- Pengelola mengambil sekitar 20% dari pendapatan.
- Sedikit lagi untuk barang habis pakai.
Contoh dari wawancara: unit menghasilkan $3.000 sebulan → pemilik menerima sekitar $1.550–1.600.
3. Contoh dari proyek yang sudah selesai
Rahya Villas diserahkan pada September 2024 — dua minggu setelah tanggal dalam kontrak. Tingkat hunian enam bulan terakhir, menurut pengembang, 89–96%, saat ini 93%.
Vila 2 kamar tidur saat presale seharga sekitar $190.000, yang terakhir tersedia sekarang $250.000. Perhitungan dalam wawancara (sekitar $130 per malam, hunian 93%, semua biaya dan pajak): sekitar 10,5% per tahun terhadap harga presale dan sekitar 8% terhadap harga sekarang.
4. Apartemen kini lebih laku disewakan daripada vila
Menurut laporan IJI Group, apartemen lebih cepat terisi dan menghasilkan beberapa persen lebih tinggi. Tamu menginginkan privasi: bahkan rombongan teman memesan kamar terpisah, bukan satu vila besar.
Vila lebih sering dibeli untuk dipakai sendiri: di Eighth Sense pemilik bisa tinggal di unitnya hingga 45 hari per tahun.
5. Tidak bisa ganti pengelola sendirian
Hal terpenting yang perlu dipahami sebelum membeli. Di kompleks hotel, satu unit tidak bisa dikeluarkan dari pool bersama: lobi, keamanan, gudang, dan ruang servis dipakai bersama. Operator hanya bisa diganti untuk seluruh kompleks, jika mayoritas pemilik tidak puas.
Yang perlu dicek sebelumnya: laporan pengelola untuk proyek yang sudah beroperasi. IJI Group menjanjikan aplikasi bagi pemilik yang menampilkan hunian dan pendapatan secara real time.
6. Cara transaksi
- Kontrak ditandatangani dengan perusahaan pengembang (PT PMA) yang menyewa tanah.
- Uang muka 30%, sisanya dicicil hingga pembangunan selesai.
- Setelah selesai: berita acara serah terima, akta sublease notaris, perjanjian dengan pengelola. Sekitar satu bulan.
- Melalui sublease, pembeli mendapat hak yang sama dengan hak pengembang dalam perjanjian sewa tanah utama.
- Untuk apartemen, tanah dibagi sesuai porsi luas unit.
7. Tanah dan izin
- Sewa tanah 30 tahun ditambah perpanjangan 25 tahun yang dijamin. Dikurangi masa pembangunan, tersisa 28 tahun. Biaya perpanjangan, menurut perkiraan pengembang, sekitar $8–10 ribu per unit.
- Untuk sewa harian, PBG harus mencantumkan fungsi "hotel". Izin hotel dipegang oleh pengelola.
- Tidak boleh membangun seluruh lahan: di zona ini maksimal 60%.
- Per 8 Oktober 2026: Eighth Sense sudah memiliki PBG dan sertifikat lingkungan, berikutnya SLF (sertifikat laik fungsi). Untuk Body Sense, retribusi sudah dibayar dan permohonan PBG sedang diajukan.
8. Cara pengembang menekan risiko mangkrak
- Tanah dibeli penuh sebelum penjualan dimulai.
- Sekitar 25% dana pembangunan adalah dana sendiri.
- Margin pengembang di Bali, menurut Anna, 18–22%. Jadi saat sekitar 80% unit terjual, pembangunan sudah terdanai penuh. Di Eighth Sense masih tersedia 18 dari 73 unit.
- Pembeli yang terlambat membayar dikenai denda hingga 10% dari harga unit, ditambah 10% lagi jika menolak membayar.
9. Siapa yang sebaiknya tidak membeli
Menurut Anna:
- yang ingin menjual kembali dalam 3 bulan dengan harga dua kali lipat;
- yang menginvestasikan uang terakhirnya;
- yang tidak punya cadangan untuk cicilan.
10. Proyek hampir jadi atau tahap awal
- Hampir jadi — lebih singkat menunggu. Eighth Sense, menurut rencana pengembang, mulai disewakan pada musim semi 2027 (April–Mei). Unit tersedia: $126.000 (lantai bawah), $136.000 (lantai atas), sekitar $180.000 (unit dua lantai dengan 2 kamar tidur).
- Tahap awal — menunggu lebih lama, potensi kenaikan harga lebih besar. Body Sense adalah resor wellness dengan program mulai 7 malam; menunggu sekitar dua tahun.
Mengapa Pandawa
Menurut pengembang, sekitar separuh tamu adalah wisatawan Indonesia dari Jakarta dan pulau lain: mereka berlibur di sekitar Nusa Dua, Pandawa, dan Melasti, bukan di Canggu. Kelompok besar lainnya adalah wisatawan Australia. Pemerintah berinvestasi di Bukit: jalan tol dari bandara, jalan baru, dan stasiun pompa air kedua.
Wawancara lengkap (dalam bahasa Rusia) tersedia melalui tombol video di bawah.
