Cara menghitung imbal hasil properti di Bali: metode seorang analis
Balinsky berbincang dengan analis Evgeny Zhuikov tentang cara menghitung imbal hasil properti di Bali langkah demi langkah — dari statistik umum hingga perhitungan tepat untuk satu properti. Berikut poin utama bagi yang sedang mempertimbangkan membeli.
Pakar — Evgeny Zhuikov, analis pasar properti Bali. Ia menghitung imbal hasil (ROI) properti untuk investor, kadang juga untuk pengembang. Ia mengelola basis data proyek di Bali dengan kriteria kelas yang terbuka.
Angka di bawah ini berasal dari pakar. Balinsky belum memverifikasinya.
1. Rata-rata seluruh Bali hampir tidak berarti apa-apa
Sumber data utama, menurut Evgeny, adalah AirDNA, layanan statistik Airbnb. Booking punya dua kekurangan: isinya kebanyakan hotel, dan tidak ada riwayat okupansi.
- Okupansi rata-rata seluruh Bali di AirDNA sekitar 61%.
- Tetapi angka itu mencampur Amed (sekitar 30%), Kintamani (sekitar 50%), dan Canggu atau Bingin, yang okupansinya bisa mendekati 90%.
- Karena itu rata-rata harus dipersempit: kawasan, jumlah kamar tidur, kelas harga.
2. Perhitungannya seperti corong
- Langkah 1. Ambil semua properti di kawasan itu yang disewakan lewat Airbnb. Bagi menurut jumlah kamar tidur dan harga. Terapkan pendapatan rata-rata pada harga properti serupa. Ini patokan kasar.
- Langkah 2. Analisis yang lebih rinci. Ambil properti yang paling mirip di lokasi sempit dan buang yang masuk sampel secara kebetulan. Perhatikan denah dan lokasi persisnya.
Setelah diperinci, angkanya bisa berubah ke dua arah — naik atau turun.
3. Mengapa apartemen kecil menunjukkan "persentase tinggi"
Balinsky bertanya tentang apartemen sekitar 26 m² yang di basis data menghasilkan sekitar 22% per tahun. Menurut Evgeny, penyebabnya adalah harga unit kecil yang rendah: pada langkah pertama pendapatan diambil sebagai rata-rata per unit, tanpa koreksi luas. Ia menyarankan menghitung ulang angka seperti itu dengan analisis yang lebih rinci.
4. Bandingkan hanya dengan properti sekelas
Evgeny menentukan kelas properti dengan sekitar 17 parameter. Di antaranya:
- jarak ke laut;
- kualitas finishing dalam dan luar;
- luas;
- fasilitas kompleks.
Contoh dari perbincangan: untuk properti di Nusa Dua diambil 27 properti serupa — dengan jarak yang sama dari laut dan kelas yang sama. Dalam sampel itu, vila 4 kamar tidur dalam jarak 500 m dari laut menghasilkan jauh lebih banyak daripada vila 2 dan 3 kamar — bahkan dihitung per kamar tidur.
5. Harga per meter persegi per tahun sewa tanah
Di Bali, orang asing biasanya membeli dengan sewa jangka panjang (leasehold), bukan hak milik. Karena itu Evgeny membagi harga per meter persegi dengan jumlah tahun sewa.
- Dua properti identik dengan harga sama: satu punya sewa 25 tahun, satu lagi 30. Yang kedua lebih menguntungkan — meter perseginya per tahun lebih murah.
- Ukuran ini penting jika properti dipegang sampai sewa berakhir.
- Perhatikan luas hunian — tertutup dan ber-AC. Luas total memasukkan teras dan rooftop. Bagian itu bisa dibuat banyak dengan harga yang sama, tetapi ruang huniannya lebih sedikit.
6. Biaya apa saja yang dikurangi
- Pertama, platform (Airbnb, Booking) mengambil komisinya.
- Sisanya masuk ke perusahaan pengelola. Pengelola mengambil bagiannya — menurut Evgeny sekitar 20% — dan memotong pajak sebagai agen pajak.
- Biaya utilitas (laundry, listrik) dimasukkan sebagian pengelola ke dalam 20% mereka, sebagian lain menagihkannya ke pemilik. Menurut perkiraannya, selisih ini bisa memakan sekitar 0,5% imbal hasil.
- Perbaikan biasanya dibayar pemilik.
Yang perlu ditanyakan ke pengelola: dari jumlah berapa 20% itu diambil dan apa saja yang termasuk dalam komisi tersebut.
7. ROI "kotor" dan "bersih"
- Perhitungan memasukkan harga, komisi, biaya utilitas, inflasi, masa sewa, dan kuartal serah terima.
- ROI bersih memperhitungkan masa pembangunan: uang sudah ditanam, tetapi belum ada sewa.
- Di akhir masa sewa, modal yang ditanam bernilai nol. Karena itu Evgeny memperhitungkan inflasi dan "penyusutan" masa sewa.
- Dalam satu contoh yang dibahas (sewa 25 tahun), lebih menguntungkan keluar dari properti setelah sekitar 7 tahun. Ini bukan aturan: waktunya tergantung masa sewa dan imbal hasil. Dengan imbal hasil sekitar 14% dan sewa 30 tahun, menurutnya, kurvanya tidak menjadi negatif.
- Ia tidak memperhitungkan perpanjangan sewa. Ia hanya menghitung masa yang jelas tertulis di kontrak.
8. Kenaikan harga properti tidak ia masukkan
Menurut pengamatan Evgeny, harga per meter persegi di pasar sekunder saat ini lebih murah daripada di proyek baru yang sedang dijual. Kualitas properti baru, katanya, jauh lebih tinggi.
- Kenaikan harga tanah hanya bisa ditambahkan untuk freehold — hak milik penuh.
- Sewa punya masa terbatas, dan data historisnya sedikit.
9. Menjual kembali saat pembangunan itu berisiko
- Evgeny menyebut penjualan kembali cepat (flipping) sebagai hal yang berisiko.
- Pada pengalihan langsung kontrak sewa, menurutnya, perlu diperhitungkan pajak 10%. Ini hampir mematikan model penjualan kembali cepat.
- Keluar dari properti tidak dijamin. Jika di dekatnya dibangun kompleks serupa yang dijual lebih murah, menjual unit Anda akan sulit.
10. Apartemen di Bukit
- Menurut Evgeny, pasar apartemen di Bukit hampir belum ada. Dalam dua tahun ke depan akan muncul banyak.
- Pesaingnya adalah vila 1 kamar tidur dan kamar hotel.
- Risiko lebih rendah — kawasan yang sudah ada hotel dan infrastrukturnya: Nusa Dua, Jimbaran.
- Risiko lebih tinggi, tetapi juga berpotensi — titik pertumbuhan baru seperti Melasti.
- Proyek di zona permukiman lebih cocok untuk sewa bulanan. Lebih tenang, tetapi pendapatannya lebih rendah.
Wawancara lengkap (dalam bahasa Rusia) tersedia lewat tombol "Tonton video" di bawah.