BREIG: cara cek apakah vila di Bali boleh disewakan harian
Balinsky mengunjungi lokasi pembangunan vila BREIG di Nusa Dua — kompleks Edem. Topik utama: dokumen apa yang dibutuhkan agar vila bisa disewakan harian secara legal.
Narasumber — Nikita Shelomentsev, BREIG.
Angka di bawah ini berasal dari pengembang. Balinsky belum memverifikasinya.
Nikita sendiri mengatakan di video bahwa ia "bukan ahli hukum". Semua di bawah ini adalah praktik pengembang, bukan nasihat hukum.
1. Tidak semua vila boleh disewakan harian
Semuanya ditentukan oleh kode kegiatan usaha — KBLI. Menurut Nikita, setiap kode menyebutkan dengan jelas apa yang diizinkan. Jika kodenya hunian (rumah tinggal), vila tidak boleh disewakan harian. Sewa bulanan boleh.
2. Tanpa KBLI dan OSS — tidak bisa disewakan
OSS adalah sistem tempat izin diterbitkan berdasarkan kode KBLI. Tanpa OSS, KBLI, dan dokumen, menurut Nikita, vila tidak bisa disewakan lewat Booking atau Airbnb.
3. Jenis yang mengizinkan sewa harian
Menurut Nikita, ada puluhan kode seperti itu. Ia menyebut:
- Pondok Wisata — hanya untuk warga negara Indonesia;
- Rumah Kos — guesthouse murah;
- Villa;
- Hotel Bintang dan Hotel Non Bintang — hotel berbintang dan tanpa bintang.
Klasifikasi hotel sedang diubah: akan ada Bintang dengan jumlah bintang berbeda. Menurut Nikita, izin seperti itu belum diterbitkan.
4. Kode harus sesuai dengan tanah dan proyek
Nomor izin harus sesuai dengan lahannya. Untuk mendapatkan KBLI "vila" di tanah kuning, pengembang mengajukan proyek. Proyek disetujui jika memenuhi syarat:
- luas bangunan — 50% lahan atau kurang;
- garis sempadan yang diwajibkan;
- jumlah kamar yang sesuai;
- infrastruktur tersedia.
Jika membangun apartemen lalu meminta KBLI "vila", permohonan bisa ditolak: proyek tidak sesuai dengan kodenya.
5. Contoh: dua bagian satu kompleks
- Satu bagian — tanah kuning, PBG dan KBLI "vila".
- Bagian lain — tanah merah muda, di sana diajukan Hotel Bintang.
Menurut data Balinsky: Edem I berada di tanah kuning (Residential), Edem II di tanah merah muda (Tourism).
Mengapa tidak didaftarkan sebagai resor? Menurut Nikita, KBLI resor bisa didapat di sini. Tetapi waktu itu konsultan berkata: "Kalian punya vila — ini KBLI vila." Pemerintah menilai proyeknya dan bisa menjawab bahwa proyek itu "tidak memenuhi syarat resor".
6. Cara memeriksa vila sebelum membeli
- Cari tahu warna tanah (zona) lahan.
- Minta nomor KBLI dari dokumen.
- Buka nomor itu di OSS dan lihat apa yang diizinkan.
- Periksa apakah kode sesuai dengan tanah dan dengan bangunan yang benar-benar berdiri.
- Kode hunian berarti hanya sewa bulanan.
Penting: di basis data Balinsky, zona kuning Edem I ditandai "untuk tempat tinggal dan sewa jangka panjang". Ucapan pengembang dan catatan di basis data sebaiknya dicocokkan dengan dokumen. Periksa kasus Anda dengan pengacara.
7. Sekilas tentang kompleksnya
- Vila 1 kamar tidur untuk dua orang, kolam renang besar, lantai terrazzo.
- 5 menit ke laut.
- 3 menit dengan mobil listrik ke bagian kedua, lalu 4 menit ke Kempinski.
- Infrastruktur sendiri di lahan sekitar 2.000 m²: lobi, restoran, ruang anak. Dipakai bersama oleh dua bagian.
- Menurut Nikita, formatnya lebih cocok untuk tinggal lama.
- Harga per malam dalam model keuangan — $110–130 dalam skenario berbeda (Nikita menyebut dari ingatan).
- Harga vila 1 kamar — sekitar $195.000 menurut ingatan Nikita, $199.500 di basis data Balinsky. Penjualan off-plan pertama, sekitar satu setengah tahun lalu, mulai dari $145–155 ribu.
- Untuk tata letak berundak dibangun dinding penahan beton bertulang setinggi 4 m. Menurut Nikita, biayanya kira-kira sama dengan seluruh beton.
Wawancara lengkap (dalam bahasa Rusia) bisa ditonton lewat tombol video di bawah.
