BREIG: berapa sebenarnya penghasilan vila Bali seharga $675.000
Balinsky merekam podcast dengan perusahaan manajemen BREIG. Bagian utamanya adalah pembahasan laporan untuk vila jadi yang nyata: berapa penghasilannya dan berapa yang tersisa untuk pemilik. Berikut poin penting bagi siapa pun yang berpikir untuk membeli.
Narasumber — Nikita, BREIG. Perusahaan ini sudah 10 tahun di Bali: dimulai dari manajemen vila dan masih menjalankannya sampai sekarang. Saat ini mengelola lebih dari 100 properti, termasuk apartemen. Perusahaan juga membangun — terutama vila 3 kamar tidur.
Angka di bawah berasal dari Nikita dan dari laporan manajemen yang ditampilkan di video. Balinsky belum memverifikasinya.
1. Vila dalam contoh
Aquamarine I, 3 kamar tidur, sudah jadi, dikelola oleh BREIG.
- Pada 2020, saat di lahan belum ada apa-apa, vila ini dibeli seharga $380.000.
- Sekarang dijual seharga $675.000.
2. Berapa penghasilannya
- Pendapatan — sekitar $8.000 per bulan.
- Okupansi selama 8 bulan berturut-turut: 84, 93, 77, 93, 84, 100, 96, 90%.
- Harga per malam naik-turun sekitar 10% sepanjang tahun.
3. Biaya — sekitar $1.000–1.300 per bulan
Menurut laporan, per bulan:
- listrik — $368;
- gaji: kolam renang, taman, kebersihan, teknisi;
- perlengkapan kebersihan — $80, binatu — $63;
- internet — $50, perbaikan — sekitar $40;
- buah dan minuman untuk tamu.
Pembelian sekali (misalnya TV yang lebih besar) — $270. Tanpa itu, biaya sekitar $1.000.
Biaya ini selalu harus dibayar. Jika vila menghasilkan lebih sedikit, pemilik rugi.
4. Yang tersisa untuk pemilik
- Komisi manajemen: Nikita menyebut 18%, di laporan — 20%.
- Bersih, menurut Nikita, sekitar $5.350 per bulan. Itu sekitar $64.000 per tahun.
- Terhadap harga 2020 ($380.000) — sekitar 17% per tahun.
- Terhadap harga sekarang ($675.000) — 8–10%, menurut perkiraan Nikita. Menurut angka laporan — sekitar 9,5% sebelum pajak. Dalam percakapan, Balinsky menghitung sekitar 7% setelah pajak.
5. Pendapatan lebih penting daripada penghematan
Menurut Nikita, biaya bisa dipangkas paling banyak $500. Tamu akan menyadarinya dan menulis di ulasan.
Tetapi menaikkan pendapatan $2.000 per bulan — lewat rating, perabot, dan pemasaran — itu realistis.
- Manajer dengan komisi 10% bisa ditemukan. Tetapi manajemen yang buruk merugikan biaya dan pendapatan sekaligus.
- BREIG tidak mengumpulkan dana perbaikan: memperbaiki sesuai kebutuhan dan mengirim laporan bulanan dengan foto.
6. Musim
- Bulan terbaik — dari akhir April sampai awal September.
- November paling lemah, "bulan perbaikan".
- Februari lemah, Maret sedang, mulai April naik.
- Saat Tahun Baru harga naik tajam selama 2–3 minggu.
7. Mengapa vila jadi tidak memberi 15%
Pemilik tidak akan menjual vila yang memberi 15%. Ia akan menaikkan harga sampai imbal hasilnya turun ke 8–10%. Menurut pengalaman Nikita, orang Australia dan Eropa membeli properti jadi dengan 8% dan puas.
- 12% pada properti jadi biasanya ditawarkan oleh orang yang sangat butuh uang.
- 12% dengan menunggu pembangunan sekitar setahun — kesepakatan yang wajar.
- 15% — kasus langka.
8. Jual kembali: sekarang penjual lebih banyak
Pada 2023–2024 pasar tumbuh tajam. Banyak yang membeli untuk dijual kembali. Sekarang, menurut Nikita, penjual jauh lebih banyak daripada pembeli.
- Bali adalah pasar dengan imbal hasil tinggi, tetapi sulit menjual dengan cepat.
- Jual mendesak = diskon besar.
- Jika bisa menunggu, Nikita menyarankan menunggu satu-dua tahun.
- Jangan masuk dengan uang pinjaman, dan jangan mengandalkan pasti bisa menjual sebelum cicilan selesai.
9. Vila murah — cari alasannya
- Sering masalahnya ada di dokumen: izin bangunan (PBG) yang bermasalah, atau jarak dari sungai tidak dipatuhi. Anda bisa diminta membongkar kolam renang.
- Nikita menyebut vila tua untuk direnovasi "kucing dalam karung": pipa, kabel, dan beton bisa ternyata dalam kondisi buruk.
- Sebelum membeli — pengacara, notaris, pemeriksaan tanah.
10. Sewa tanah: perpanjangan
- Menurut Nikita, menurut hukum sewa maksimal 30 tahun.
- Perpanjangan dicantumkan dalam kontrak. Jika pemilik tanah menolak, itu pelanggaran kontrak dan bisa dibawa ke pengadilan.
- Contoh Nikita: vilanya punya sisa 25 tahun. Setelah 5 tahun ia memperpanjang 10 tahun — kembali 30, ditambah hak untuk 10 tahun lagi.
- Kasus terbaru: seorang investor menang di pengadilan melawan negara. Kesimpulan Nikita: hak terlindungi jika ada sumber daya untuk pengacara yang baik.
11. Berapa yang diinvestasikan
- $100.000 terakhir — jangan diinvestasikan ke mana pun. Uang pinjaman — juga jangan.
- Pertama sisihkan uang untuk 2,5 tahun hidup. Sisanya bisa diinvestasikan.
- Untuk hasil terbesar — tahap paling awal, tetapi dengan pengembang yang sudah pernah membangun.
- Dengan $750.000 Nikita akan mengambil satu vila 3 kamar tidur, bukan 5 apartemen: vila seperti itu lebih sedikit dan okupansinya lebih tinggi. Tetapi menjualnya lebih lama.
- Vila dekat laut, menurutnya, terisi 80–90%. Satu kilometer dari laut — sekitar 40%.
- BREIG menaikkan harga seiring kemajuan pembangunan. Menurut Nikita, kira-kira: di awal pembangunan orang membeli seharga $270.000, menjelang akhir — $360.000.
Wawancara lengkap (dalam bahasa Rusia) tersedia lewat tombol video di bawah.
