Manajemen vila di Bali: yang perlu diketahui pembeli properti
Balinsky berbincang dengan seorang pengelola yang menyewakan vila di Bali. Berikut poin utama bagi siapa pun yang berpikir untuk membeli.
Narasumber — pengelola vila. Menurutnya, timnya sudah 10 tahun menyewakan vila. Mereka mengelola vila di BaliWood Residence (proyek pengembang BREIG) dan properti milik pemilik lain.
Angka di bawah ini berasal dari pengelola. Balinsky belum memverifikasinya.
1. Menyewakan sendiri lebih sulit dari kelihatannya
Di BaliWood Residence pertama, pemilik dua vila keluar dari manajemen. Mereka mencoba menyewakan sendiri atau lewat agen lain. Setelah satu sampai satu setengah tahun, mereka kembali dan minta dikelola lagi.
Pemilik tidak ditahan secara paksa: mereka boleh pergi.
2. Pengembang bertanggung jawab 1–2 tahun, pengelola 28 tahun
Menurut pengelola, pengembang menunjukkan hasil dalam satu atau dua tahun pertama. Selama 28 tahun berikutnya, perusahaan pengelolalah yang menentukan apakah investasi itu berhasil:
- perbaikan dan perawatan — seberapa sering harus diperbaiki;
- kebersihan harian;
- layanan tamu.
Kini banyak proyek baru selesai. Seseorang harus mengelolanya. Dan perusahaan pengelola tidak bisa dibesarkan dengan cepat: perlu merekrut dan melatih orang.
3. Banyak pengembang melepas perusahaan pengelola mereka sendiri
Melakukannya dengan baik adalah pekerjaan besar. Pengelola ini mengenal beberapa pengembang yang menyerahkan pengelolaan ke pengembang lain atau ke perusahaan pengelola terpisah.
Namun tidak semuanya mampu — bahkan yang besar. Dari luar, dua perusahaan bisa terlihat sama. Lihatlah kasus yang spesifik.
4. Vila cantik tidak menyelamatkan lokasi yang buruk
Timnya tidak menerima semua vila.
- Pemilik bilang "vila saya di Canggu", padahal sebenarnya jauh di luar Canggu, misalnya di Tumbak Bayuh. Vilanya bagus, tetapi tidak ada permintaan.
- Vila seperti itu disewa bulanan dengan harga murah. Lalu penyewa pergi, dan mencari penyewa berikutnya bisa makan waktu dua bulan.
- Yang tidak mereka terima: di Canggu — vila yang jauh dari laut; di Bukit — vila tanpa pemandangan, misalnya di Ungasan.
5. Rating 4,5 vs 4,8 berarti uang
Semakin tinggi rating di Airbnb, semakin tinggi okupansi dan tarif per malam. Menurut pengelola, hubungannya langsung.
Tamu memakai filter: 4,8 ke atas, atau setidaknya 4,6. Dengan rating rendah, tarif per malam yang tinggi tidak bisa dipasang — vila itu tidak akan terlihat.
6. Pemeriksaan vila di Airbnb
Bali mulai memeriksa vila yang disewakan lewat Airbnb. Sebagian keluar dari sewa harian.
- Vila tim ini dekat laut, di zona merah muda, dengan izin Pondok Wisata atau PBG. Semuanya lolos pemeriksaan.
- Menurut statistiknya, jumlah vila di Airbnb di Canggu turun 2% dibanding tahun lalu. Jumlah turis, menurut perkiraannya, sedikit naik. Persaingan bagi mereka berkurang.
7. Zona merah atau merah muda — hampir tidak ada bedanya
Yang penting bukan warna zona, tetapi izin yang akhirnya didapat.
- Merah muda untuk pariwisata, merah untuk komersial.
- Di zona merah, bangunan harus mengikuti standar objek wisata. Maka lisensinya pun sama.
- Toko juga bisa dibuka di zona merah muda.
- Setiap lahan punya daftar sendiri tentang apa yang boleh dan tidak boleh dibangun. Pada dua lahan serupa, ia melihat perbedaan: pusat kebugaran boleh di satu lahan dan tidak boleh di lahan lain. Hal yang sama terjadi pada klinik medis.
- Restoran, toko, dan hotel biasanya diizinkan di mana saja.
Kesimpulan pengelola sederhana: di zona merah muda dan merah hampir semua bisa dibangun. Tetapi lahan yang spesifik harus diperiksa.
Artinya
Sebelum membeli, lihat bukan hanya pengembangnya, tetapi juga siapa yang akan mengelola vila pada tahun-tahun berikutnya.
Wawancara lengkap (dalam bahasa Rusia) tersedia lewat tombol video di bawah.
