2026年巴厘岛 Leasehold 还是 Freehold

外国人在巴厘岛买房，主要会遇到两种产权形式：leasehold 和 freehold。先弄清两者区别，是做出理性交易的第一步。 Freehold（Hak Milik）指完整的私人所有权。根据印尼 1960 年 UUPA 土地法，Hak Milik 长期以来并不向外国人开放。到 2024 年，巴厘岛法律与人权部地区办公室曾公开表示，外国人可在满足两个条件时购买并持有 Freehold 房产：持有护照和签证（包括落地签 VOA），且房产价格不低于 50 亿印尼盾，约合 $300 000。 听起来像重大利好？先别急。地区层面的表态并不能取代国家法律条文。实际操作中，这仍属于灰色地带：交易在技术上可以完成，但非常依赖高质量法律架构，一旦发生争议，仍存在被重新认定的风险。 因此，大多数外国买家在巴厘岛房产投资中，仍会选择第二条路径——leasehold。 Leasehold（Hak Sewa）是对土地和房产在固定期限内的使用权，通常为 25–30 年，并可再续一个周期。合同由公证人登记。土地名义所有人仍是印尼公民，但在整个期限内，您可以实际控制并运营该资产。 关于 leasehold，需要重点了解： — 期限并非“永久”：到期后权利会回归土地所有人。房产价值会随时间逐步摊销，这一点必须纳入收益测算。 — 续期价格通常可以提前约定。建议在初始合同中明确写入具体金额。 — 在 leasehold 结构下，未经土地所有人同意，不能自行建设。 市场上还有一些替代方案： Nominee Freehold —— Hak Milik 挂名在印尼人名下，您通过配套借款协议进行控制。这种做法直接违反法律，在法院中也经常失效。一旦您与“名义持有人”发生纠纷，可能同时失去资金和房产。不要选择 nominee。 Hak Pakai —— 外国持有 KITAS 可使用的产权形式。可理解为 30+30+20 年版本的使用权，和 leasehold 类似，但法律结构更清晰。市场上相对少见。 PT PMA（外资公司）—— 另一种持有方式，可通过公司持有 HGB（Hak Guna Bangunan，建设使用权）30+20+30 年。更适合较大规模的资产配置和商业用途。 如果只想快速回答“该怎么选”： — 只有一套用于出租的巴厘岛别墅出售项目：优先考虑 25–30 年 leasehold，并确保有续期权。 — 预算从 $300k 起、计划家庭长期持有：可与律师讨论 Freehold 或 Hak Pakai，但要提前接受其中的法律细节。 — 如果是多套房产组合或商业运营：建议设立 PT PMA，并通过 HGB 结构持有。