俄罗斯人能在巴厘岛合法买房吗：2026指南

简短回答：可以，但不是俄罗斯常见意义上的“永久产权”。根据印尼法律，外国人——国籍并不影响规则，俄罗斯公民适用同样规定——不能以 Hak Milik 形式持有土地完全所有权。这是印尼《基本农业法》（UUPA，1960年第5号法，第21条）的明确限制。但在巴厘岛，外国人仍有三种合法使用和处置房产的方式，已有大量海外买家采用。 三种合法方式： 1. Leasehold（Hak Sewa）——长期租赁。您可以签订 25–30 年的别墅或土地租约，并约定续期权。这属于私人合同，不需要居留许可，是购买自住或出租型巴厘岛别墅最常见、最直接的方式。缺点是它不是永久产权，随着租期接近结束，剩余价值会下降。Leasehold 与 freehold 的区别，可参考另一篇文章。 2. Hak Pakai（使用权）——可直接登记在您本人名下，但需要持有居留许可（KITAS 或 KITAP）。期限为 30 年，可再延长 20 年，之后再延长 30 年（合计最长 80 年）。适合购买一套自住住宅。法律依据为 2021 年第18号政府条例（以及更早开放给外国人的 2015 年第103号条例）。 3. PT PMA（外资公司）+ HGB（建设权）。如果您是为了出租运营或作为商业投资购买房产，可设立印尼外资公司（PT PMA），由公司以 HGB（Hak Guna Bangunan）形式持有物业，期限为 30 + 20 + 30 年。一个重要更新是：自 2025 年 10 月起，PT PMA 的最低实缴资本已从 10 亿降至 2.5 亿印尼盾（投资部 2025 年第5号条例），进入门槛明显降低。KITAS 和 PMA 的办理流程与周期，可参考另一篇文章。 绝对不要做的事——名义代持方案。有人可能会建议您把别墅以 Hak Milik 永久产权登记在“可信任”的印尼人名下。这是违法的：印尼最高法院会撤销此类交易，从法律上看，您对该房产并没有真正权利，资金可能全部损失。无论中介看起来多“可靠”，都不要接受代持。 特别说明给俄罗斯买家：印尼对国籍没有额外限制，所有外国人适用同一套规则。印尼并未加入相关制裁，也没有针对俄罗斯公民购买房产的禁令。实际操作中，更常见的问题是跨境汇款，因此建议提前与银行和公证人确认付款路径；交易通常以美元或印尼盾结算。 购买步骤如下： 1. 选定房产，并核查地块分区（RDTR）——确认该地是否允许住宅/出租用途，同时检查土地证书。 2. 通过持牌公证人（PPAT）进行 due diligence：核查产权是否清晰、是否存在抵押、纠纷或其他负担。 3. 如果是新房项目，需核查开发商（口碑、PBG/SLF 许可、过往交付记录）。 4. 在公证人处签署合同（Leasehold），或办理相应权利/公司结构（Hak Pakai / PT PMA）。 5. 按确认好的路径完成付款。 如何选择更适合您的方案： — 自住或偶尔来巴厘岛居住：Leasehold（更简单）或 Hak Pakai（如果您有居留许可）； — 以出租运营为目的进行巴厘岛房产投资：PT PMA + HGB。 最重要的一条原则：在巴厘岛，合法路径始终存在，而且从最终结果看，通常并不比“灰色”方案更贵，但风险却低得多。为了“省一点”而选择代持，等于把整笔资金置于风险之中。 来源：UUPA（《基本农业法》1960年第5号法，第21条）、2021 年第18号政府条例（土地权利）、投资部 2025 年第5号条例（PT PMA 资本要求）。