Bali Baza Development：巴厘岛大型开发商项目与投资回报概览

Bali Baza Development 是 Baza Development 在印尼的业务分支。Baza Development 原本是俄罗斯开发公司之一，如今已转向国际化运营。现在，Bali Baza Development 已成为巴厘岛房地产市场中独立且具辨识度的参与者，拥有自有团队、项目经验和清晰的项目组合。 本篇将按照 Balinsky 目录中评估开发商的同一套标准进行梳理：公司规模、项目区位、产品线、法律保障，以及面向投资者的服务方式。 规模与经验 公司公开披露的数据如下： • 8 年市场经验。 • 150+ 名内部专业人员：建筑师、工程师、施工、设计、管理团队。 • 超过 5,000 位投资者完成交易。 • 已交付房地产面积超过 170,000+ m²。 • 巴厘岛已完成 3 个项目（另有在推进中的项目储备）。 在巴厘岛市场，许多开发商仍是只做一两个项目的小型团队，因此以这样的体量来看，Bali Baza 属于中端市场中较大的开发商之一。公司还拥有自有生产与施工垂直体系，这意味着从前期到交付的质量控制更完整，对外部承包商的依赖也更低。 项目区位与产品线 公司布局在三个核心区域，每个区域对应不同的市场需求。 Nuanu (Kediri/Tabanan) — Origins at Nuanu Nuanu Creative City 是近几年巴厘岛讨论度很高的项目之一。它不只是一个片区，而是从零规划的综合生态系统：包含住宅、文化空间、教育机构、手作工坊和运动配套。可以理解为在岛上打造“未来城市”的尝试。 Origins at Nuanu 是 Bali Baza 在这一生态中的项目。参数如下： • 18 套精品别墅。 • 面积 131,6–258 m²。 • 起售价 $530 000。 • ROI 14–15%。 • 预计于 2026 年 4 月交付。 买家在这里获得的不仅是一套别墅，也包括对整个 Nuanu 配套体系的使用价值。对巴厘岛房产市场来说，这是一种相对少见的产品形式，因为多数项目通常是独立存在，较少真正融入大型生态系统。 Kedungu — BAZA Kedungu Kedungu 是位于旅游区 Canggu 以北的冲浪目的地，整体更安静、开发密度更低，也有稳定的冲浪客群。Bali Baza 在这里打造的是 BAZA Kedungu，一座新一代公寓式酒店项目。 项目参数： • 58 套公寓。 • 靠近海边，面向冲浪客群。 • 起售价约 1,47 млрд IDR（约 $90 000）。 • ROI 最高可达 16,2%。 • 预计年净收入最高可达 213 млн IDR。 • 预计于 2026 年第三季度交付。 • Leasehold 至 2053 年，并享有优先续期 30 年。 这是 Bali Baza 入门门槛最低的项目之一，也适合首次考虑巴厘岛房产投资的买家。 Seminyak — Gate 11 Seminyak 是高端旅游区域，拥有成熟的高端零售和餐饮业态。Gate 11 是一个小体量 mixed-use 项目： • 8 套公寓。 • 4 个商业单元。 这是一类更偏细分市场的产品，适合希望在同一资产中兼顾住宅收益与商业收益的投资者。 Bubbles — 精品系列 另一个独立系列项目：5 套两居室别墅，配有私人泳池，并可欣赏稻田景观。项目体量小，更适合重视审美、私密性而非规模化配套的买家。 法律安全性是其重点卖点之一 Bali Baza 在对外沟通中反复强调的一点，是对投资者的法律保障。具体包括： • 由拥有 10+ 年经验的持牌印尼律师全程协助交易。 • ROI 以固定数值写入合同，而不是仅作为“预测”。 • 提供 2 年建筑工程质保。 • 在施工关键阶段进行技术监督。 • 在 pre-sale 阶段提供 3–5 年保证租金收入。 在巴厘岛，外国人持有房产涉及较强的法律专业性，因此这类保障条款具有实际意义。并不是每一家开发商都愿意把 ROI 以固定数字写进合同。 财务参考指标 公司项目对外披露的收益参数包括： • 根据项目不同，年化 ROI 为 9–17%。 • 资本增值预期最高可达 30%。 • Leasehold 结构，续期条款相对清晰。 这些数字更适合作为区间参考，而不是绝对承诺。每一笔交易的实际收益，仍取决于入住率、运营效率以及买入阶段。 Bali Baza 适合哪些买家 • 重视母语沟通体验的俄语投资者。 • 希望进入 Nuanu Creative City 的买家——Bali Baza 在该区域有较强经验和自有项目。 • 面向冲浪与 wellness 客群的投资者——BAZA Kedungu 明确围绕这一细分需求打造。 • 看重法律保障以及合同中明确 ROI 的买家。 • 预算范围不同的投资者：公司产品覆盖约 $90 000 到 $530 000+。 选择时需要关注什么 Origins at Nuanu 与 BAZA Kedungu 是两种不同逻辑的产品，选择应基于你的投资画像。Origins 是带有运营收益属性的住宅别墅；BAZA Kedungu 是基于酒店运营模型的公寓式酒店。Bubbles 属于精品小众项目，Gate 11 则是混合业态的投资思路。 如果用一个简单标准来判断：若你优先考虑进入 Nuanu 生态体系，可重点看 Origins；若你更看重较低入场门槛和冲浪区位，可关注 BAZA Kedungu；若你偏好高端 Seminyak 并希望兼顾商业属性，则可考虑 Gate 11。 在哪里查看项目 Bali Baza Development 目前的在售与相关项目——Origins at Nuanu、BAZA Kedungu、Bubbles、Gate 11——都已收录在 Balinsky 目录中，包含完整项目卡片、最新价格、施工进度和交易条件。你也可以在同一区域内，将它们与其他开发商的巴厘岛别墅出售、巴厘岛公寓和巴厘岛房产投资项目进行对比。