Leasehold atau Freehold di Bali untuk WNA pada 2026

WNA di Bali biasanya berhadapan dengan dua skema utama kepemilikan properti: leasehold dan freehold. Memahami perbedaannya adalah langkah pertama menuju transaksi yang aman dan masuk akal. Freehold (Hak Milik) berarti kepemilikan penuh. Berdasarkan UU Pokok Agraria 1960, Hak Milik sejak lama tertutup bagi orang asing. Pada 2024, kantor regional Kementerian Hukum dan HAM di Bali menyatakan secara publik bahwa WNA dapat membeli dan memiliki properti Freehold dengan dua syarat: memiliki paspor dan visa (termasuk visa on arrival/VOA), serta nilai properti minimal 5 miliar rupiah — sekitar $300 000. Terdengar seperti kabar baik? Jangan terburu-buru. Pernyataan regional tidak membatalkan ketentuan hukum nasional. Dalam praktiknya, ini masih area abu-abu: transaksi secara teknis bisa dilakukan, tetapi memerlukan pendampingan hukum yang sangat rapi, dan dalam situasi sengketa tetap ada risiko perubahan klasifikasi hak. Karena itu, mayoritas WNA di Bali memilih jalur kedua — leasehold. Leasehold (Hak Sewa) adalah hak untuk menggunakan tanah dan bangunan dalam jangka waktu tertentu, biasanya 25–30 tahun, dengan opsi perpanjangan untuk satu periode lagi. Perjanjian didaftarkan melalui notaris. Pemilik tanah secara formal tetap warga Indonesia, tetapi selama masa sewa Anda dapat mengendalikan dan memonetisasi properti tersebut. Hal penting tentang leasehold: — Masa berlaku tidak berlangsung selamanya: setelah berakhir, hak kembali ke pemilik tanah. Nilai properti akan terdepresiasi seiring waktu — ini perlu diperhitungkan dalam kalkulasi imbal hasil. — Harga perpanjangan biasanya bisa ditetapkan sejak awal. Cantumkan nominalnya di perjanjian utama. — Dalam skema leasehold, Anda tidak bisa membangun tanpa persetujuan pemilik tanah. Skema alternatif yang ada di pasar: Nominee Freehold — Hak Milik didaftarkan atas nama warga Indonesia sebagai “pinjam nama”, sementara Anda mengendalikan lewat perjanjian pinjaman paralel. Skema ini secara langsung melanggar hukum dan sering gagal dipertahankan di pengadilan. Jika terjadi konflik dengan pemilik “nominee”, Anda bisa kehilangan uang sekaligus properti. Jangan gunakan skema nominee. Hak Pakai — hak penggunaan yang tersedia bagi WNA dengan KITAS. Mirip leasehold dengan struktur 30+30+20 tahun. Lebih jarang digunakan, tetapi secara hukum lebih bersih. PT PMA (perusahaan dengan modal asing) — skema terpisah yang memungkinkan kepemilikan HGB (Hak Guna Bangunan) selama 30+20+30 tahun. Cocok untuk portofolio serius dan kebutuhan bisnis. Jawaban singkat untuk pertanyaan “mana yang sebaiknya dipilih”: — Satu vila untuk disewakan — leasehold 25–30 tahun dengan hak perpanjangan. — Budget mulai $300k untuk hunian keluarga jangka panjang — diskusikan Freehold atau Hak Pakai dengan pengacara. Siapkan diri untuk berbagai detail hukum. — Portofolio beberapa properti atau kebutuhan bisnis — buka PT PMA dan gunakan skema HGB.