Bisakah WNI Rusia membeli properti di Bali secara legal pada 2026

Jawaban singkat: bisa, tetapi bukan dalam bentuk "hak milik penuh" seperti di Rusia. Menurut hukum Indonesia, orang asing — tanpa memandang kewarganegaraan, termasuk warga Rusia — tidak dapat memiliki tanah dengan status Hak Milik. Larangan ini diatur langsung dalam Undang-Undang Pokok Agraria Indonesia (UUPA, UU No. 5 Tahun 1960, Pasal 21). Namun, ada tiga cara legal untuk menggunakan dan menguasai properti di Bali, dan ribuan warga asing sudah memakai skema ini. Tiga cara legal: 1. Leasehold (Hak Sewa) — sewa jangka panjang. Anda menandatangani perjanjian sewa vila atau tanah selama 25–30 tahun dengan opsi perpanjangan. Ini adalah kontrak privat, tidak memerlukan izin tinggal — cara paling sederhana dan paling umum untuk membeli vila untuk dipakai sendiri atau disewakan. Kekurangannya: ini bukan kepemilikan "selamanya", dan nilai sisa akan menurun mendekati akhir masa sewa. Perbedaan leasehold dan freehold dibahas di artikel terpisah. 2. Hak Pakai — dapat didaftarkan langsung atas nama Anda, tetapi memerlukan izin tinggal (KITAS atau KITAP). Jangka waktunya 30 tahun dengan perpanjangan 20 tahun dan kemudian 30 tahun lagi (total hingga 80 tahun). Cocok untuk satu properti hunian untuk ditempati sendiri. Dasar hukumnya adalah Peraturan Pemerintah No. 18/2021 (serta PP No. 103/2015 yang lebih dulu membuka opsi ini bagi orang asing). 3. PT PMA (perusahaan asing) + HGB (Hak Guna Bangunan). Jika membeli untuk disewakan atau sebagai bisnis, Anda dapat mendirikan perusahaan Indonesia dengan penanaman modal asing (PT PMA), dan perusahaan tersebut memegang properti dengan status HGB selama 30 + 20 + 30 tahun. Pembaruan penting: sejak Oktober 2025, modal disetor minimum PT PMA diturunkan dari 10 menjadi 2,5 miliar rupiah (Peraturan Kementerian Investasi No. 5/2025), sehingga ambang masuk menjadi jauh lebih rendah. Proses dan jangka waktu pengurusan KITAS dan PMA dibahas di artikel terpisah. Yang TIDAK boleh dilakukan — skema nominee. Anda mungkin ditawari untuk mendaftarkan vila sebagai Hak Milik atas nama warga Indonesia yang "dipercaya". Ini ilegal: Mahkamah Agung Indonesia membatalkan transaksi semacam itu, dan secara formal Anda tidak memiliki hak apa pun atas properti tersebut — seluruh dana bisa hilang. Jangan pernah setuju memakai nominee, seberapa pun "terpercaya" perantaranya. Khusus untuk warga Rusia. Tidak ada pembatasan berdasarkan kewarganegaraan — aturannya sama untuk semua orang asing. Indonesia tidak ikut dalam sanksi, dan tidak ada larangan membeli properti bagi warga negara Rusia. Dalam praktiknya, tantangan biasanya ada pada transfer dana — pastikan jalur pembayaran dikonfirmasi lebih dulu dengan bank dan notaris; transaksi umumnya dilakukan dalam dolar AS atau rupiah. Cara membeli — langkah demi langkah: 1. Pilih properti dan cek zonasi lahan (RDTR) — apakah lokasi tersebut memang boleh untuk hunian/sewa, serta periksa sertifikat tanah. 2. Lakukan due diligence melalui notaris berlisensi (PPAT): keabsahan hak, tidak ada beban, dan tidak ada sengketa. 3. Jika proyek baru, periksa developer (reputasi, izin PBG/SLF, riwayat serah terima). 4. Tanda tangani perjanjian di hadapan notaris (leasehold) atau urus hak/perusahaan (Hak Pakai / PT PMA). 5. Lakukan pembayaran melalui jalur yang sudah disepakati. Apa yang sebaiknya dipilih sesuai tujuan Anda: — untuk ditempati sendiri atau sesekali digunakan — leasehold (lebih mudah) atau Hak Pakai (jika sudah punya izin tinggal); — untuk dibeli lalu disewakan sebagai bisnis — PT PMA dengan HGB. Aturan utamanya: selalu ada jalur legal untuk membeli properti di Bali, dan pada akhirnya biayanya tidak lebih mahal daripada skema "abu-abu" — sementara risikonya jauh lebih rendah. "Hemat" lewat nominee = mempertaruhkan seluruh dana Anda. Sumber: UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria No. 5/1960, Pasal 21), Peraturan Pemerintah No. 18/2021 tentang hak atas tanah, Peraturan Kementerian Investasi No. 5/2025 tentang modal PT PMA.