Bisakah warga Rusia membeli properti di Bali — dan bagaimana caranya secara legal pada 2026
AB
Andrei Balinsky
Pendiri Balinsky
Jawaban singkat: bisa, tetapi bukan «hak milik» dalam arti seperti di Rusia. Menurut hukum, warga asing — dan kewarganegaraan di sini tidak berpengaruh, bagi warga Rusia aturannya sama — tidak boleh memiliki tanah dengan hak milik penuh Hak Milik. Ini larangan langsung dalam Undang-Undang Pokok Agraria Indonesia (UUPA, Undang-Undang No. 5 Tahun 1960, Pasal 21). Tetapi ada tiga cara legal untuk memakai dan mengelola properti di Bali — dan ribuan warga asing memakainya.
Tiga cara legal:
- Leasehold (Hak Sewa) — sewa jangka panjang. Anda membuat perjanjian sewa vila atau tanah selama 25–30 tahun dengan hak perpanjangan. Ini perjanjian privat, izin tinggal tidak diperlukan — cara paling sederhana dan paling umum untuk membeli vila untuk dihuni sendiri atau disewakan. Kekurangannya: ini tidak «selamanya», dan menjelang akhir masa sewa nilai sisanya menurun. Apa beda leasehold dan freehold — di artikel tersendiri.
- Hak Pakai (hak pakai) — diatasnamakan langsung atas nama Anda. Menurut hukum diperlukan dokumen keimigrasian, dalam praktiknya notaris biasanya meminta izin tinggal (KITAS atau KITAP). Jangka waktunya — 30 tahun dengan perpanjangan 20 tahun lalu 30 tahun lagi (total sampai 80 tahun). Cocok untuk satu hunian «untuk diri sendiri». Dasar hukumnya — Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 (dan sebelumnya No. 103 Tahun 2015, yang membuka opsi ini bagi warga asing).
- PT PMA (perusahaan asing) + HGB (hak guna bangunan). Jika Anda membeli untuk disewakan atau sebagai bisnis — Anda mendirikan perusahaan Indonesia dengan modal asing (PT PMA), dan perusahaan itu memegang properti dengan HGB (Hak Guna Bangunan) selama 30 + 20 + 30 tahun. Pembaruan penting: sejak Oktober 2025 modal disetor minimum PT PMA turun dari 10 menjadi 2,5 miliar rupiah (Peraturan Kementerian Investasi No. 5 Tahun 2025) — ambang masuknya jauh lebih rendah. Proses dan waktu pengurusan KITAS dan PMA — di artikel tersendiri.
Yang TIDAK BOLEH dilakukan — skema nominee. Anda mungkin ditawari mengatasnamakan vila dengan hak milik penuh (Hak Milik) atas nama orang Indonesia «kepercayaan». Ini ilegal: Mahkamah Agung Indonesia membatalkan transaksi seperti ini, dan secara formal Anda tidak punya hak apa pun atas properti — uang bisa hilang seluruhnya. Jangan pernah setuju memakai nominee, seberapa pun «terpercaya» perantaranya.
Khusus untuk warga Rusia. Tidak ada pembatasan berdasarkan kewarganegaraan — aturannya sama untuk semua warga asing. Indonesia tidak ikut dalam sanksi, dan tidak ada larangan membeli properti bagi warga negara Rusia. Dalam praktiknya, yang lebih sulit adalah transfer uang — pastikan jalur pembayaran sejak awal dengan bank dan notaris; menurut hukum, nilai dalam perjanjian dan pembayaran di dalam Indonesia dalam rupiah, lihat mengapa transaksi harus dalam rupiah.
Cara membeli — langkah demi langkah:
- Pilih properti dan periksa zonasi lahannya (RDTR) — apakah di sana boleh ada hunian/penyewaan, serta sertifikat tanahnya.
- Lakukan due diligence lewat notaris berlisensi (PPAT): kebersihan status hak, tidak ada beban dan sengketa.
- Jika bangunan baru — periksa developernya (reputasi, izin PBG/SLF, riwayat serah terima).
- Tanda tangani perjanjian di notaris (leasehold) atau urus haknya/perusahaannya (Hak Pakai / PT PMA).
- Lakukan pembayaran lewat jalur yang sudah disepakati.
Mana yang dipilih sesuai tujuan Anda:
— tinggal sendiri atau sesekali datang — leasehold (lebih sederhana) atau Hak Pakai (jika punya izin tinggal);
— membeli untuk disewakan sebagai bisnis — PT PMA dengan HGB.
Aturan utama: jalan legal di Bali selalu ada, dan pada akhirnya tidak lebih mahal daripada skema «abu-abu» — sementara risikonya jauh lebih kecil. «Berhemat» dengan nominee = mempertaruhkan seluruh uang Anda.
Sumber: UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960, Pasal 21), Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang hak atas tanah, Peraturan Kementerian Investasi No. 5 Tahun 2025 tentang modal PT PMA.
Catatan redaksi
Redaksi Balinsky · 12 Oktober 2026.
Pembaruan: kami membetulkan «pembayaran dalam dolar atau rupiah»: menurut hukum — hanya dalam rupiah. Kami memperjelas dokumen apa yang diperlukan untuk Hak Pakai.
Sumber: Undang-Undang No. 7 Tahun 2011 tentang Mata Uang, Pasal 21 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-7-tahun-2011/pasal-21