Realnaya dohodnost nedvizhimosti na Bali po rayonam: tsifry 2024–2025

Dohodnost 25% godovyh — samaya chastaya lozh rynka Bali. Chtoby investor ne razocharovalsya, a agent mog chestno rabotat, razberem realnye tsifry po rayonam. Srednyaya stoimost arendy villy za noch (leasehold-obekty, 2-bedroom): Ubud — $200–500 za noch, godovaya dohodnost 10–15%. Turisty ostayutsya 5–10 dney, 41% vozvraschayutsya. Dolshe zaderzhivayutsya, poetomu zagruzka bolee rovnaya. Changu — $180–400 za noch, godovaya dohodnost 8–12%. Turisty 3–6 dney, vysokaya rotatsiya. Zagruzka vill 65–80% v zavisimosti ot subrayona. Seminyak — $200–450 za noch, dohodnost 7–11%. Zrelyy rynok, nasyschennyy, premium-auditoriya. Sanur — $120–300 za noch, dohodnost 6–10%. Semeynyy, stabilnyy segment, dlinnye broni. Bukit/Uluvatu — $200–700 za noch, dohodnost 8–14%. Premium-segment, stavka na serf-turizm i privatnost. Stoimost za kvadratnyy metr v leasehold (2024 god): Ubud — $2500–3800, prirost 5–6% v god. Changu — $3500–5000, prirost 6–8%. Seminyak — $4000–5500, prirost 5–7%. Sanur — $2000–3500, prirost 3–5%. Chto eti tsifry znachat na praktike: — Ubud pri menshey tsene vhoda daet sopostavimuyu dohodnost s Changu, potomu chto v Ubude nizhe standart stroitelstva i menshe konkurentov s luxury-pozitsionirovaniem. — Bukit — samyy «dorogoy» rynok, no za eto daet menshe konkurentsii i dlinnye broni premium-auditorii. — Sanur — samaya «spokoynaya» dohodnost. Menshe dohodnost — menshe risk. Chto investory zabyvayut uchest: 1. Stoimost upravlyayuschey kompanii — 20–30% ot arendnoy vyruchki. 2. Nalog na arendnyy dohod — 10% dlya nerezidentov ili stavki PPh dlya NPWP-rezidentov. 3. Amortizatsiya leasehold-obekta — stoimost padaet po mere priblizheniya k kontsu sroka. 4. Soderzhanie (elektrichestvo, obsluzhivanie pula, sadovnik, chistka) — 5–8% ot vyruchki. 5. Prosadka po sezonam — nizkiy sezon daet 30–50% ot vysokogo. Itogovaya «dohodnost v karman» obychno na 30–40% nizhe valovoy. Esli valovaya 12%, chistaya dlya sobstvennika — 7–8%. Prakticheskiy freym: schitayte chistuyu dohodnost (posle vseh rashodov), a ne valovuyu, i sveryayte ee s alternativoy (dohodnostyu evrobondov, nedvizhimostyu v drugih stranah, S&P).