Imbal Hasil Nyata Vila di Bali per Kawasan: Data 2026
AB
Andrei Balinsky
Pangadeg Balinsky
Imbal hasil 25% per tahun adalah janji palsu yang paling sering di pasar Bali. Inilah yang ditunjukkan data — dihitung Balinsky dari katalog dan basis data sewanya sendiri pada September 2026.
Tarif median per malam vila 2 kamar (harga listing, 6.305 vila disewakan):
— Bukit — $188
— Berawa — $157
— Pererenan — $150
— Uluwatu — $148
— Sanur — $133
— Seminyak — $131
— Ubud — $121
— Canggu tengah — $120
— Nusa Dua — $108
Imbal hasil vila 2 kamar median pada okupansi 65%:
— Canggu Raya — sekitar 10% kotor, 5% bersih
— Bukit — sekitar 11% kotor, 5% bersih
— Ubud — sekitar 10% kotor, 5% bersih (sampel harga jual kecil)
— Seluruh Bali — sekitar 10% kotor, 5% bersih; vila 1 kamar sekitar 14% kotor, 7% bersih
Yang sering dilupakan investor:
- Komisi platform pemesanan — sekitar 15% pendapatan.
- Manajemen — 15–25% pendapatan.
- Biaya operasional (listrik, kolam, taman, kebersihan) — 5–8% pendapatan.
- Pajak penghasilan sewa — pajak final 10% dari sewa bruto bagi wajib pajak dalam negeri; bagi nonresiden umumnya dipotong 20%.
- Amortisasi leasehold — sewa 25 tahun menghabiskan sekitar 4% harga setiap tahun.
Secara total sekitar separuh pendapatan kotor habis untuk biaya dan pajak: jika kotor 10%, bersih sekitar 5% — sebelum masa sewa berkurang.
Kerangka praktis: hitung imbal hasil bersih setelah semua biaya, bandingkan dengan alternatif, dan minta laporan okupansi nyata 12 bulan dari pengembang.
Metode lengkap dan tabel per kawasan (bahasa Inggris): imbal hasil vila Bali per kawasan. Tarif per kawasan dan jumlah kamar: tarif sewa vila Bali per kawasan.