Pajak properti di Bali: PPh, PBB, BPHTB, dan meterai
AB
Andrei Balinsky
Pangadeg Balinsky
Sistem pajak Indonesia untuk pemilik properti bekerja berbeda dibanding di Rusia atau Eropa. Mari kita bahas empat pajak dan bea utama yang akan Anda hadapi.
- PPh (Pajak Penghasilan) — pajak atas penghasilan
Jika Anda menjual properti di Bali, penjual membayar PPh sebesar 2,5% dari nilai transaksi. Pajak ini dipungut lewat notaris saat proses balik nama.
Jika Anda menyewakan properti — atas uang sewa tanah dan bangunan dibayar pajak final 10% (Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2017). Untuk bukan residen, dalam praktiknya kantor pajak juga mengenakan 10%, meskipun sebagian konsultan berpendapat seharusnya 20%. Sewa harian adalah usaha perhotelan, dengan pajaknya sendiri, lihat pajak properti.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan
Dibayar pembeli saat transaksi diproses. Tarifnya — paling tinggi 5% dari nilai properti dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP). Sejak 2022 nilainya paling sedikit 80 juta rupiah, jumlah pastinya ditetapkan kabupaten. Pajak ini dipungut lewat notaris.
- PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — pajak tahunan atas tanah dan bangunan
Dibayar setiap tahun oleh pemilik. Tarifnya — paling tinggi 0,5% (sejak 2022 tarifnya ditetapkan kabupaten) dari NJOP (nilai jual objek pajak yang ditetapkan pemerintah). NJOP biasanya 3–5 kali lebih rendah dari harga pasar, sehingga pembayaran sebenarnya kecil. Untuk vila senilai $200.000, PBB biasanya sekitar $100–300 per tahun.
- Meterai — bea meterai
Ini meterai kecil pada dokumen, diatur Peraturan Menteri Keuangan 134/PMK.03/2021 dan Undang-Undang No. 10 Tahun 2020. Harganya 10.000 rupiah per meterai (sekitar $0,6). Diperlukan untuk semua perjanjian dengan nilai lebih dari 5 juta rupiah, termasuk perjanjian sewa, perjanjian jual beli, dan surat kuasa. Sejak 2021 meterai elektronik sudah sah.
Kesalahan investor pemula: mengira PBB adalah satu-satunya pajak. Kenyataannya, beban tahunan masih harus ditambah biaya izin (jika properti disewakan), biaya perusahaan pengelola, asuransi, dan jasa hukum berkala untuk memperpanjang izin.
Yang perlu dilakukan di awal:
— Urus NPWP (nomor pokok wajib pajak). Tanpa NPWP banyak pajak dipotong dengan tarif lebih tinggi.
— Buka rekening bank terpisah untuk sewa agar penghasilan tidak tercampur dengan pengeluaran.
— Cari akuntan lokal alih daya. Di Bali biayanya 1,5–3 juta rupiah per bulan dan menghilangkan 90% urusan rutin pajak.
Jika Anda menjalankan usaha lewat PMA, struktur pajaknya berbeda — selain PPh pribadi ada pajak penghasilan badan perusahaan 22% dan laporan tahunan wajib.
Catatan redaksi
Redaksi Balinsky · 12 Oktober 2026.
Pembaruan: kami memperbarui batas tidak kena pajak untuk pajak pembeli (BPHTB): paling sedikit 80 juta rupiah, bukan 60 juta. Kami membetulkan pajak atas sewa: ini pajak final 10%, bukan tarif progresif. Kami memperbarui tarif pajak tahunan atas tanah (paling tinggi 0,5%).
Sumber: DDTC tentang NPOPTKP — https://news.ddtc.co.id/uu-hkpd-revisi-aturan-npoptkp-tanah-dan-atau-bangunan-ini-rinciannya-35545; Undang-Undang No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-1-tahun-2022