Second Home Visa Bali 2026: Syarat, dan Apakah Membeli Vila Memenuhi Syarat?
AB
Andrei Balinsky
Pangadeg Balinsky
Second Home Visa memungkinkan orang asing tinggal di Indonesia selama 5 atau 10 tahun tanpa pemberi kerja dan tanpa perusahaan. Pertanyaan yang paling sering diajukan pembeli: apakah membeli vila memberi visa ini? Dalam banyak kasus tidak — dan data katalog kami menunjukkan alasannya.
Apa itu Second Home Visa
- Izin tinggal jangka panjang (ITAS) selama 5 atau 10 tahun. Visa, izin tinggal dan izin masuk kembali diajukan sekaligus — Imigrasi menyebutnya "one single submission".
- Diumumkan oleh Direktorat Jenderal Imigrasi pada Oktober 2022 dan mulai berlaku pada Desember 2022.
- Ini bukan visa kerja: Anda tidak boleh bekerja di Indonesia dengan visa ini.
- Permohonan diajukan secara online melalui portal e-visa resmi Imigrasi. Biaya dan daftar dokumen bisa berubah, jadi periksa di sana sebelum mengajukan.
Syarat dana
- Bukti dana minimal Rp2 miliar di bank BUMN Indonesia. Itu sekitar $112.000 dengan kurs Rp17.907 per dolar pada 25 September 2026.
- Alternatifnya adalah bukti kepemilikan properti di Indonesia.
- Anda punya waktu 90 hari setelah izin terbit untuk menunjukkan dana atau properti ke kantor imigrasi. Jika tidak, izin dibatalkan.
Apakah membeli vila memenuhi syarat? Apa kata data kami
Jalur properti membutuhkan kepemilikan atas nama Anda sendiri. Bagi orang asing itu berarti sertifikat Hak Pakai, dan harga properti harus di atas batas minimum untuk pemilik asing. Di Bali batas itu adalah Rp5 miliar untuk rumah dan Rp2 miliar untuk apartemen. Pastikan batas terbaru ke notaris, karena ditetapkan lewat keputusan menteri dan bisa berubah.
Sekarang bandingkan dengan yang benar-benar dijual. Di katalog kami pada September 2026:
- 237 dari 359 vila (66%) berharga di atas Rp5 miliar, sekitar $279.000.
- Tetapi 320 dari 359 vila (89%) dijual secara leasehold, hingga 50 tahun. Leasehold adalah kontrak sewa (Hak Sewa), bukan sertifikat hak. Leasehold saja bukan bukti kepemilikan yang diminta untuk visa ini.
- Di antara apartemen, 87% berharga di atas Rp2 miliar, dan sebagian besar juga leasehold.
Jadi bagi sebagian besar pembeli, jalur yang realistis adalah deposito bank, bukan properti. Jika ingin jalur properti, Anda butuh sertifikat Hak Pakai atas nama sendiri, dan untuk memilikinya Anda harus sudah punya izin tinggal. Minta notaris PPAT memastikan bahwa properti tertentu memenuhi syarat sebelum Anda mengandalkannya.
Dibandingkan dengan izin tinggal lain
- KITAS investor mengharuskan mendirikan perusahaan PT PMA dan menjalankan usaha. Lihat panduan kami tentang KITAS investor dan PT PMA.
- Visa pekerja jarak jauh (E33G) untuk orang yang bekerja pada perusahaan di luar negeri.
- Second Home Visa hanya butuh dana di bank atau properti yang memenuhi syarat, dan tidak memberi hak bekerja.
Sebelum mengajukan
- Residensi pajak. Tinggal lebih dari 183 hari dalam 12 bulan bisa menjadikan Anda wajib pajak dalam negeri Indonesia. Itu mengubah pajak atas pendapatan sewa — lihat pajak properti di Bali.
- Leasehold bukan visa. Membeli vila leasehold tidak memberi hak tinggal. Visa dan pembelian adalah dua keputusan terpisah.
- Periksa sumber resmi, bukan blog. Jumlah dana, daftar bank dan biaya sudah berubah sejak 2022.
Sumber
- Direktorat Jenderal Imigrasi, pengumuman Second Home Visa (25 Oktober 2022): https://www.imigrasi.go.id/siaran_pers/2022/10/25/siaran-pers-ditjen-imigrasi-resmi-luncurkan-aturan-second-home-visa
- Kantor Imigrasi Yogyakarta, pemberlakuan kebijakan Second Home Visa (Desember 2022): https://jogja.imigrasi.go.id/menkumham-ri-resmikan-pemberlakuan-kebijakan-second-home-visathis-is-indonesia-this-is-your-second-home-welcome-to-indonesia/
- Portal e-visa resmi: https://evisa.imigrasi.go.id
- Katalog Balinsky, September 2026: harga properti Bali per kawasan
- Kurs: Rp17.907 per USD pada 25 September 2026 (open.er-api.com)