Реальна дохідність нерухомості на Балі за районами: цифри 2024–2025

Дохідність 25% річних — найпоширеніша неправда ринку Балі. Щоб інвестор не розчарувався, а агент міг працювати чесно, розберімо реальні цифри по районах. Середня вартість оренди вілли за ніч (leasehold-об'єкти, 2-bedroom): Ubud — $200–500 за ніч, річна дохідність 10–15%. Туристи залишаються на 5–10 днів, 41% повертаються. Перебувають довше, тому завантаження рівномірніше. Canggu — $180–400 за ніч, річна дохідність 8–12%. Туристи 3–6 днів, висока ротація. Завантаження вілл 65–80% залежно від субрайону. Seminyak — $200–450 за ніч, дохідність 7–11%. Зрілий ринок, насичений, преміум-аудиторія. Sanur — $120–300 за ніч, дохідність 6–10%. Сімейний, стабільний сегмент, довгі бронювання. Bukit/Uluwatu — $200–700 за ніч, дохідність 8–14%. Преміум-сегмент, ставка на серф-туризм і приватність. Вартість за квадратний метр у leasehold (2024 рік): Ubud — $2500–3800, приріст 5–6% на рік. Canggu — $3500–5000, приріст 6–8%. Seminyak — $4000–5500, приріст 5–7%. Sanur — $2000–3500, приріст 3–5%. Що ці цифри означають на практиці: — Ubud за нижчої ціни входу дає співставну дохідність із Canggu, тому що в Ubud нижчий стандарт будівництва і менше конкурентів із luxury-позиціонуванням. — Bukit — найдорожчий ринок, але натомість дає меншу конкуренцію і довгі бронювання від преміум-аудиторії. — Sanur — найспокійніша дохідність. Нижча дохідність — менший ризик. Що інвестори забувають врахувати: 1. Вартість керуючої компанії — 20–30% від орендної виручки. 2. Податок на орендний дохід — 10% для нерезидентів або ставки PPh для NPWP-резидентів. 3. Амортизація leasehold-об'єкта — вартість знижується в міру наближення до кінця строку. 4. Утримання (електрика, обслуговування басейну, садівник, прибирання) — 5–8% від виручки. 5. Просідання за сезонами — низький сезон дає 30–50% від високого. Підсумкова «дохідність у кишені» зазвичай на 30–40% нижча за валову. Якщо валова 12%, чиста для власника — 7–8%. Практичний фрейм: рахуйте chistuyu дохідність (після всіх витрат), а не валову, і звіряйте її з альтернативою (дохідністю євробондів, нерухомістю в інших країнах, S&P).