Leasehold чи Freehold на Балі: що обрати у 2026

Іноземець на Балі стикається з двома основними форматами володіння нерухомістю: leasehold і freehold. Зрозуміти різницю — перший крок до адекватної угоди. Freehold (Hak Milik) — повне приватне володіння. За індонезійським земельним законом UUPA 1960 року Hak Milik тривалий час був закритий для іноземців. У 2024 році Балійське регіональне відділення Міністерства права і прав людини публічно заявило, що іноземець може купити і володіти Freehold-об’єктом за двох умов: наявність паспорта і візи (навіть візи по прибуттю VOA), і вартість об’єкта від 5 мільярдів рупій — це приблизно $300 000. Звучить як перемога? Не поспішайте. Регіональна заява не скасовує норми національного закону. На практиці це поки сіра зона: угоди технічно можливі, але потребують якісної юридичної роботи, і в спірній ситуації залишається ризик перекваліфікації. Тому більшість іноземців на Балі йдуть другим шляхом — leasehold. Leasehold (Hak Sewa) — право користування землею та об’єктом на фіксований строк, зазвичай 25–30 років, з опцією продовження ще на один цикл. Договір реєструється у нотаріуса. Власник землі формально залишається індонезійцем, але весь цей час ви контролюєте і монетизуєте об’єкт. Що важливо знати про leasehold: — Строк не «назавжди»: після завершення права повертаються власнику землі. Вартість об’єкта з часом амортизується — це потрібно закладати в розрахунок дохідності. — Ціна продовження зазвичай фіксується заздалегідь. Прописуйте її суму в первинному договорі. — У leasehold не можна будувати без згоди власника землі. Альтернативні схеми на ринку: Nominee Freehold — Hak Milik оформлений на індонезійця «по дружбі», ви контролюєте через паралельну позику. Ця схема прямо порушує закон, регулярно ламається в судах. Будь-який ваш конфлікт із «номінальним» власником — і ви можете залишитися без грошей і без об’єкта. Ніколи не йдіть у nominee. Hak Pakai — право користування, доступне іноземцям із KITAS. Аналог leasehold на 30+30+20 років. Менш поширений, але юридично чистий. PT PMA (компанія іноземного капіталу) — окрема схема, через неї можна володіти HGB (Hak Guna Bangunan, право забудови) на 30+20+30 років. Підходить для серйозних портфелів і бізнесу. Коротка відповідь на питання «що обрати»: — Одна вілла для оренди — leasehold на 25–30 років із правом продовження. — Бюджет від $300k для сім’ї на роки — обговорюйте з юристом Freehold або Hak Pakai. Готуйтеся до нюансів. — Портфель із кількох об’єктів або бізнес — відкривайте PT PMA і працюйте через HGB.