APOA: нові правила обліку орендарів на Балі з квітня 2025 — що це означає для власника

З квітня 2025 року на Балі посилили контроль за орендою нерухомості. Головна зміна — обов’язкова реєстрація всіх туристів через застосунок APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing). Що потрібно: Кожен об’єкт, який здається іноземцям — готель, гостьовий будинок, вілла, апартаменти для короткострокової оренди — зобов’язаний завантажувати паспорт кожного гостя в APOA під час заселення. Інформація надходить безпосередньо до імміграційної служби. Це стосується і Airbnb, і прямої оренди. Це не разова перевірка, а постійне операційне навантаження. Тривають рейди в Canggu, Bukit, Ubud — перевіряють наявність ліцензії Pondok Wisata (для домовласників) або TDUP (для бізнесу), сплату податків, реєстрацію гостей. Штрафи: — До 25 мільйонів рупій (~$1500) за порушення обліку. — Можливе тюремне ув’язнення для фізичних осіб, які систематично порушують вимоги. — Примусове закриття об’єкта аж до знесення (як у кейсі Bingin-2025, де знесли 45 незаконних споруд на пляжі). Що це означає для інвестора: 1. Нелегальні вілли залишають ринок. Ті, хто здавав «у сірій зоні» без ліцензії, без NPWP, без реєстрації — більше не можуть. Конкуренція в сегменті легальної оренди знижується. 2. На легальні об’єкти зростає попит. Туристи, особливо з країн із жорсткими податковими режимами, дедалі частіше запитують «повністю білий» об’єкт. Це змінює цінову планку. 3. Дохідність 8–15% річних у легальних проєктів має потенціал зростання за рахунок скорочення пропозиції. 4. Вимоги до ліцензій і податків тепер де-факто обов’язкові. Без керуючої компанії це стає важко тягнути самостійно. Що робити: — Якщо ви купуєте об’єкт — перевірте, чи є у забудовника ліцензія Pondok Wisata або TDUP. Якщо планується управління через КК — перевірте її ліцензію. — Якщо ви вже здаєте — підключіться до APOA самостійно або через КК. Мінімум — отримайте NPWP і сплачуйте податок на дохід від оренди. — Якщо плануєте купівлю «на фізособу без бізнесу для друзів у сірій зоні» — перегляньте модель. Ця епоха закінчилася. Ключовий принцип нового ринку: легальна інфраструктура — це конкурентна перевага, а не просто папери.