Leasehold чи Freehold на Балі: що доступно іноземцю у 2026

Коротка відповідь: повноцінної власності на землю («freehold») у іноземця на Балі не буде — це прямо заборонено законом. Натомість є кілька законних форматів. Розберімося, що доступно і в чому різниця. Основа — Основний аграрний закон Індонезії (UUPA, Закон № 5 від 1960 року). Саме він визначає всі права на землю. Hak Milik — фрихолд, повна власність. Лише для громадян Індонезії. Іноземець не може володіти Hak Milik (ст. 21 UUPA). Якщо така земля дісталася іноземцю у спадок або через шлюб, він зобов’язаний передати її протягом року, інакше вона переходить державі (ст. 21(3)). Hak Pakai — право користування. Легальний титул, який іноземець-резидент (з KITAS/KITAP або відповідною візою) може оформити на себе. За Постановою PP № 18 від 2021 року строки на державній землі: до 30 років + продовження до 20 + поновлення до 30, тобто до 80 років сумарно. На приватній землі (поверх Hak Milik) — до 30 років із поновленням за договором. Хороший варіант для житла «для себе». Hak Sewa — оренда (leasehold). Найпоширеніший серед іноземців формат: договірна довгострокова оренда (ст. 44–45 UUPA). Це не реєстрований титул на землю, а договір: строк і продовження визначаються угодою, а не законом. На ринку Балі зазвичай 25–30 років, часто з заздалегідь прописаним продовженням. Головний захист орендаря — грамотно оформлений нотаріальний договір (akta sewa) з чіткими умовами продовження та спадкування. Hak Guna Bangunan (HGB) — право забудови. Строки за PP 18/2021: 30 + 20 + 30, до 80 років. Іноземець-фізична особа напряму не може володіти HGB — воно доступне громадянам Індонезії та індонезійським юрособам. PT PMA — компанія з іноземним капіталом. Це індонезійська юрособа, тому вона може володіти HGB і Hak Pakai (але не Hak Milik). Стандартний шлях, коли нерухомість — це бізнес (наприклад, вілла під оренду): права довші, передаються та легально використовуються в комерції. Номінал — оформлення Hak Milik на індонезійця «для вас» — не працює. За ст. 26(2) UUPA така угода є нікчемною (batal demi hukum), а земля переходить державі. Індонезійські суди такі договори не захищають: ви ризикуєте втратити і гроші, і об’єкт. У 2026 році на Балі обговорюють посилення відповідальності за номінальні схеми — тим більше не варто в це заходити. Що обрати: — живете для себе і маєте резидентство — Hak Pakai; — берете на строк і не хочете компанію — Hak Sewa (leasehold) із сильним договором; — будуєте орендний бізнес, потрібні довгий строк і передаваність — PT PMA з HGB або Hak Pakai; — «фрихолд на своє ім’я» або номінал — ні, це не для іноземця. Важливо: точні строки, продовження та податки залежать від типу землі й району. До угоди перевіряйте сертифікат (Hak Milik / HGB / Hak Pakai), зонування та текст договору в незалежного нотаріуса-PPAT, а не у продавця. Джерела: — UUPA, Закон № 5/1960 (англ. переклад): https://www.flevin.com/id/lgso/translations/Laws/Law%20No.%205%20of%201960%20on%20Basic%20Agrarian%20Principles%20(ETLJ).doc — PP № 18/2021, офіційний текст: https://peraturan.go.id/files/pp18-2021bt.pdf — PP № 18/2021, картка регулювання (JDIH BPK): https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021