Чи може росіянин купити нерухомість на Балі — і як зробити це законно у 2026

Коротка відповідь: так, але не «у власність» у тому сенсі, як це розуміють у Росії. За законом іноземець — і громадянство тут не має значення, для росіянина правила такі самі — не може володіти землею на праві повної власності Hak Milik. Це пряма заборона Основного аграрного закону Індонезії (UUPA, закон №5 від 1960 року, стаття 21). Але є три законні способи користуватися та розпоряджатися нерухомістю на Балі — і ними користуються тисячі іноземців. Три законні способи: 1. Лізхолд (Hak Sewa) — довгострокова оренда. Ви укладаєте договір оренди вілли або землі на 25–30 років із правом продовження. Це приватний договір, ВНЖ для нього не потрібен — найпростіший і найпоширеніший спосіб купити віллу для себе або під оренду. Мінус: це не «назавжди», і наприкінці строку залишкова вартість знижується. Чим лізхолд відрізняється від freehold — в окремій статті. 2. Hak Pakai (право користування) — оформлюється безпосередньо на ваше ім’я, але потрібен дозвіл на проживання (KITAS або KITAP). Строк — 30 років із продовженням ще на 20 і потім на 30 (разом до 80 років). Підходить для одного житлового об’єкта «для себе». Підстава — Постанова Уряду №18/2021 (і більш рання №103/2015, яка відкрила цю опцію для іноземців). 3. PT PMA (іноземна компанія) + HGB (право забудови). Якщо купуєте під оренду або як бізнес — оформлюєте індонезійську компанію з іноземною участю (PT PMA), і вона володіє об’єктом на праві HGB (Hak Guna Bangunan) строком 30 + 20 + 30 років. Важливе оновлення: з жовтня 2025 року мінімальний сплачений капітал PT PMA знижено з 10 до 2,5 млрд рупій (Регламент Міністерства інвестицій №5/2025) — поріг входу став помітно нижчим. Процес і строки оформлення KITAS і PMA — в окремій статті. Чого робити НЕ МОЖНА — номінальна схема. Вам можуть запропонувати оформити віллу в повну власність (Hak Milik) на ім’я «довіреного» індонезійця. Це незаконно: Верховний суд Індонезії анулює такі угоди, і формально у вас немає жодних прав на об’єкт — гроші можна втратити повністю. Ніколи не погоджуйтеся на номінала, яким би «перевіреним» не був посередник. Окремо для росіян. Жодних обмежень за громадянством немає — правила однакові для всіх іноземців. Індонезія не приєднувалася до санкцій, і заборони на купівлю нерухомості для громадян Росії немає. На практиці складніше буває з переказом грошей — заздалегідь уточнюйте маршрут оплати в банку та у нотаріуса; розрахунки зазвичай ідуть у доларах або рупіях. Як купити — покроково: 1. Обрати об’єкт і перевірити зонування ділянки (RDTR) — чи можна там взагалі житло/оренду, і сертифікат на землю. 2. Провести due diligence через ліцензованого нотаріуса (PPAT): чистота титулу, відсутність обтяжень і спорів. 3. Якщо новобудова — перевірити забудовника (репутація, дозволи PBG/SLF, історія здачі). 4. Підписати договір у нотаріуса (лізхолд) або оформити право/компанію (Hak Pakai / PT PMA). 5. Провести оплату за погодженим маршрутом. Що обрати під ваше завдання: — жити самому або інколи приїжджати — лізхолд (простіше) або Hak Pakai (якщо є ВНЖ); — купувати під оренду як бізнес — PT PMA з HGB. Головне правило: законний шлях на Балі є завжди, і в підсумку він не дорожчий за «сірі» схеми — а ризиків незрівнянно менше. «Зекономити» на номіналі = поставити під загрозу всю суму. Джерела: UUPA (Основний аграрний закон №5/1960, ст. 21), Постанова Уряду №18/2021 про право на землю, Регламент Міністерства інвестицій №5/2025 про капітал PT PMA.