Дохідність оренди на Балі: що реально показують дані (2026)

Коли забудовник обіцяє «гарантовану дохідність 12–15% річних», перше запитання — на яких даних це базується? Офіційна статистика Балі таку цифру не підтверджує. Ось що вона показує насправді. Попит на піку — це факт. За даними BPS (Статистичне агентство Індонезії), у 2025 році Балі прийняв 6 948 754 іноземних туристів — це рекорд: +9,7% до 2024 року (6 333 360) і вище за доковідний 2019-й (6 275 210). Потік справді відновився і зростає. Але попит — це ще не дохідність. Ключова метрика орендного бізнесу — завантаженість. За даними BPS, заповнюваність готелів Балі зі «зірками» (TPK) тримається приблизно в коридорі 57–65% і сильно залежить від сезону: жовтень 2025 — 64,57%, листопад 2025 — 57,97%, січень 2026 — 56,67%. У житла без категорії «зірок» показник ще нижчий — близько 33% у січні 2026. Навіть у професійних готелів у середньому третина-половина номерів пустує, і для острова з вираженою сезонністю це норма. Середня тривалість поїздки іноземного туриста — близько 3 ночей (3,1–3,2 за BPS). Це ринок короткого, високооборотного проживання: більше прибирань, вищі витрати на управління та сильніша залежність від безперервного потоку бронювань. Звідки приїжджають гості (2024, BPS): — Австралія — 1,54 млн (найбільший ринок, близько чверті потоку); — Індія — 550 тис.; — Китай — 448 тис.; — Велика Британія — 295 тис.; — Південна Корея — 294 тис.; — США, Франція, Німеччина, Росія — по 160–260 тис. Потік диверсифікований, але помітно зав’язаний на Австралію: це і плюс (стійкий попит), і ризик (шок на одному ринку б’є по завантаженості). ЧОГО в офіційній статистиці НЕМАЄ. BPS не публікує ні ADR (середню ціну за ніч), ні дані щодо дохідності вілл і короткострокової оренди. Будь-які «середні 15% по віллах» беруться з маркетингових матеріалів, а не з першоджерела. Ставтеся до таких обіцянок як до гіпотези, яку треба перевірити, а не як до факту. Як тверезо оцінити дохідність до купівлі: — закладайте реалістичну завантаженість (50–65%, а не 90%), з просіданнями в низький сезон; — віднімайте управління (зазвичай 15–25% від виручки), прибирання, комунальні витрати, ремонт і знос меблів; — враховуйте податок на орендний дохід — фінальний PPh 10% з валової оренди для резидентів; — пам’ятайте про leasehold: якщо право на землю на 25–30 років, дохідність має окупати ще й «згорання» строку; — просіть реальні звіти про завантаженість за 12 місяців, а не прогноз із презентації. Висновок: фундаментально попит на Балі сильний і зростає, але стійка дохідність будується на консервативній моделі — чесна завантаженість, реальні витрати й податки, — а не на красивій цифрі з буклета. Джерела: — BPS Bali, іноземні туристи 1969–2025: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MjgjMQ==/banyaknya-wisatawan-mancanegara-ke-bali-dan-indonesia--1969-2024.html — BPS Bali, огляд туризму (завантаженість TPK, тривалість перебування), пресреліз листопад 2025: https://bali.bps.go.id/id/pressrelease/2026/01/05/718008/perkembangan-pariwisata-provinsi-bali-november-2025.html — BPS Bali, туристи за країнами, 2024: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MTkzIzE=/-banyaknya-wisatawan-mancanegara-yang-datang-langsung-ke-bali-menurut-kebangsaan-2019-2024.html