Податки на нерухомість на Балі: купівля, володіння, оренда, продаж (2026)

Податки на Балі нескладні, якщо розкласти їх за етапами угоди. Ось повна картина для іноземного покупця на 2026 рік — зі ставками та тим, хто платить. При купівлі. — BPHTB (мито покупця за набуття прав) — до 5% від вартості понад неоподатковуваний мінімум (NPOPTKP: мінімум 80 млн рупій, для спадщини — від 300 млн). З 2022 року це місцевий податок (закон UU HKPD № 1/2022), тому точна ставка та мінімум залежать від району (Badung, Gianyar тощо). — Якщо купуєте у забудовника — PPN (ПДВ). Номінально з 2025 року ставка 12%, але для звичайного житла застосовується база 11/12, тобто ефективно ПДВ залишається 11% (правило PMK 131/2024). — PPnBM (податок на розкіш) — 20%, але лише для елітного житла вартістю від 30 млрд рупій. Більшості угод не стосується. При володінні. — PBB (щорічний податок на землю та будівлю) — до 0,5% від розрахункової бази (NJKP, рахується від кадастрової вартості NJOP). Також місцевий податок. При здачі в оренду. — PPh фінальний 4(2) з оренди — 10% з валової орендної плати для резидентів. Орендар-компанія утримує податок самостійно; якщо орендар — фізособа, платить власник. — Якщо ви зареєстровані як платник ПДВ (PKP), до оренди додається ПДВ (ефективно 11%). — Для нерезидента (менше 183 днів на рік в Індонезії) зазвичай діє PPh 26 — 20% у джерела, але ставку може знижувати податкова угода між країнами (для Росії — перевіряйте СІДН). При продажу. — PPh фінальний 2,5% з валової ціни угоди — платить продавець до оформлення у нотаріуса. Для простого житла від девелоперів — 1%. Збори (це не податки, але закладіть їх у бюджет угоди). — Нотаріус-PPAT за договір купівлі-продажу (AJB) — за законом стеля 1% від суми угоди (PP № 37/1998), на практиці 0,5–1% і обговорюється. — Реєстрація титулу в BPN — невеликий адміністративний збір. Що важливо пам’ятати: — BPHTB і PBB після реформи 2022 року — місцеві податки, тому точні цифри дивіться за конкретним районом (kabupaten), а не «в середньому по Індонезії»; — ставки змінюються: ПДВ підвищили у 2025-му, пороги індексують — перед угодою звіряйтеся з актуальною нормою та незалежним податковим консультантом; — усі основні податки прив’язані до офіційної оцінки (NJOP) або до ціни угоди: заниження ціни в договорі створює ризики і для податків, і для захисту угоди. Джерела: — DJP (податкова служба Індонезії): https://www.pajak.go.id/en — PwC Indonesia, Tax Summaries (ставки та бази): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes — Закони: UU HKPD № 1/2022, UU HPP № 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017