HQC: keterlambatan Ardhana dan presale baru Aravita
Balinsky merekam wawancara dengan High Quality Construction (HQC) langsung di vila yang sudah jadi di Ardhana Residence. Topiknya: keterlambatan apartemen, penyewaan vila, dan proyek presale baru — Aravita Residence di Nusa Dua. Berikut poin penting bagi yang sedang mempertimbangkan pembelian.
Narasumber — Andrey, kepala bagian penjualan HQC. Ia menangani sisi komersial, bukan konstruksi.
Angka di bawah ini berasal dari Andrey. Balinsky belum memverifikasinya. Wawancara direkam pada akhir Februari 2026.
1. Ardhana: vila sudah jadi, apartemen belum
- Kompleks ini punya 23 vila dan 58 apartemen.
- Menurut Andrey, vila sudah selesai sepenuhnya dan berperabot. Sebagian mulai disewakan sejak November 2025, sisanya selesai pada Desember.
- Apartemen seharusnya selesai menjelang Tahun Baru 2026. Kini, menurut perkiraannya, butuh satu tahun lagi. Progres — sekitar 40%.
- Struktur hampir rampung: satu gedung masih kurang lantai teratas. Setelah itu finishing dan jaringan utilitas.
2. Mengapa terlambat
- Aturan pembangunan berubah. Saat vila dimulai, skema lama masih diperbolehkan. Untuk apartemen sudah diperlukan PBG — izin mendirikan bangunan.
- Menurut Andrey, pengurusan PBG molor di banyak pengembang: sistemnya sering gangguan dan permohonan diproses lama.
- Ditambah hujan deras berkepanjangan di musim hujan.
- Pembeli apartemen, katanya, ditawari pilihan: jaminan imbal hasil tambahan, diskon unit, atau tambahan satu tahun imbal hasil. Sebagian besar setuju menunggu.
3. Bagaimana vila disewakan sekarang
- Menurut Andrey, okupansi pada Januari dan Februari di atas 80% untuk kompleks dan di atas 90% untuk vila 1 kamar tidur. Ini musim puncak; angka yang adil baru bisa disebut setelah 12 bulan beroperasi.
- Pengembang sendiri berpatokan pada 80%.
- Dari 23 vila, 5 disewakan bulanan (sekitar 20%), sisanya harian lewat Booking dan Airbnb.
- Selama ada konstruksi di sebelahnya, tamu mendapat diskon hingga 40%.
4. Harga sewa bulanan
Menurut Andrey (termasuk kebersihan dan laundry):
- vila 1 kamar tidur — sekitar $2.000 per bulan;
- vila 2 kamar tidur — sekitar $3.000;
- vila 3 kamar tidur untuk setahun — hingga $4.000 per bulan, dengan diskon untuk kontrak panjang.
5. Tanah dan izin sewa — yang perlu dicek
- Tanah Ardhana, menurut Andrey, berzona "kuning" (permukiman). Boleh ditinggali jangka panjang.
- Untuk sewa harian, vila memakai Pondok Wisata — izin untuk penginapan kecil. Izin ini memungkinkan beberapa vila digabung dalam satu pool. Lahan di sebelahnya milik warga Indonesia — pemilik lama tanah tersebut.
- Dalam wawancara Balinsky bertanya seberapa aman skema ini. Andrey menjawab bahwa perusahaan memakai ketentuan yang diatur hukum Indonesia. Menurutnya, hotel besar butuh tanah "pink" (pariwisata) — seperti proyek mereka Satori di Nusa Dua.
- Saran bagi pembeli: tanyakan ke pengacara atas dasar apa unit disewakan harian.
6. Penjualan dan dana konstruksi
- Vila Ardhana, menurut Andrey, sudah terjual sekitar 95%. Apartemen sekitar 75%, masih ada sekitar 14 yang dijual, termasuk jual-kembali.
- Harga apartemen, katanya, sekitar $100.000–120.000.
- Dana penjualan, menurutnya, sudah dipakai untuk konstruksi. Ia tidak melihat ketergantungan pada penjualan baru.
7. Aravita Residence — presale baru
- Lahan 2,6 ha di Nusa Dua. Hanya vila — 75 unit, 1 sampai 4 kamar tidur. Tanpa apartemen dan hotel.
- Di dalamnya — restoran, spa, yoga, kolam renang, dan kolam air dingin.
- Vila termahal, menurut Andrey, lebih dari $900.000.
- Penjualan dimulai Desember 2025. Saat wawancara, katanya, separuh vila sudah terjual. Kenaikan harga dipertimbangkan untuk Maret 2026.
- Lahan sudah diratakan dan diukur; gudang, bengkel besi tulangan, dan mes pekerja sudah dibangun. Lahan siap untuk fondasi.
8. PBG Aravita — dengan syarat pengembalian dana
- Saat wawancara PBG belum terbit. Vila dibagi dalam kelompok; permohonan pertama mencakup 16 vila.
- Menurut Andrey, kontrak mencantumkan batas waktu PBG. Jika tidak terbit tepat waktu, dana dikembalikan.
- Ini bukan jaminan izin terbit, melainkan kewajiban mengembalikan dana. Syaratnya sebaiknya dibaca langsung di kontrak.
- Menurut Andrey, Satori sudah memakai syarat ini: PBG untuk 38 vila terbit dalam 4 bulan.
9. Imbal hasil — menurut pengembang
- Kontrak, menurut Andrey, menjamin imbal hasil 6% per tahun. Kelebihannya menjadi hak pemilik.
- Model keuangan pengembang memperkirakan 8–11% per tahun, tergantung vila.
- Untuk jual-kembali selama konstruksi, ia menyebut patokan konservatif kenaikan harga 30%.
- Pengembang sendiri menyebut risiko utama: PBG tidak terbit dan force majeure. Risiko kekurangan dana, katanya, sudah tidak ada: target penjualan minimum tercapai.
10. Apa yang diubah setelah keterlambatan
Menurut Andrey, di proyek baru mereka:
- menyediakan waktu konstruksi lebih panjang;
- menyiapkan lahan, izin, dan model keuangan lebih dulu, baru kemudian mulai menjual;
- merekam setiap tahap konstruksi, sehingga pembeli bisa melihat progres tiap satu-dua minggu.
11. Cocok untuk siapa dan tidak untuk siapa
Menurut Andrey:
- cocok bagi yang berpikir jangka panjang dan ingin "rumah kedua" di Bali yang disewakan saat pemiliknya tidak tinggal;
- tidak cocok bagi yang ingin cepat menjual kembali setelah pembayaran pertama;
- tidak cocok bagi flipper dengan anggaran sekitar $100.000.
Wawancara lengkap (dalam bahasa Rusia) tersedia lewat tombol video di bawah.
