BREIG Aquamarine III: pendapatan per kamar, cicilan, dan perpanjangan sewa
Balinsky merekam wawancara dengan pengembang BREIG di kompleks Aquamarine I di Canggu. Topiknya proyek baru Aquamarine III di Pererenan. Wawancara direkam saat pembangunannya baru dimulai. Menurut data Balinsky, kompleks ini sekarang sudah selesai dibangun.
Narasumber — Nikita Shelomentsev, BREIG. Perusahaan ini membangun vila dan mengelolanya sendiri.
Angka di bawah berasal dari Nikita. Balinsky belum memverifikasinya. Angka ini berlaku saat wawancara direkam.
1. Lokasi proyek
- Aquamarine I dan II ada di dekat Batu Bolong, di pusat Canggu.
- Aquamarine III ada di Pererenan, di seberang jalan dari BALIWOOD I dan II milik pengembang yang sama.
- Jarak ke laut sekitar 200 meter. Laut terlihat dari kamar tidur lantai dua dan dari atap. Di atas atap masih ada dek pandang.
- Menurut Nikita, Pererenan tumbuh cepat setelah ada jalan pintas (shortcut) dari Canggu: dalam enam bulan sampai setahun restoran dibuka dan vila baru bermunculan. Ke jalan utama 1–2 menit naik motor.
2. Angka utama: pendapatan per kamar per malam
Vila punya 2, 3, atau 4 kamar tidur. Untuk membandingkannya, BREIG menghitung pendapatan per kamar per malam.
- Di BALIWOOD (juga di Pererenan), menurut Nikita, $135 per kamar per malam dengan okupansi 94%.
- Pada bulan Tahun Baru okupansi mencapai 98%.
- Sebelum pandemi angkanya $80–90 per kamar.
- Menurut hitungannya, dengan angka ini vila balik modal dalam sedikit lebih dari 5 tahun.
3. Kenapa 4 kamar lebih untung daripada 2
Kolam renang dan ruang tamu dipakai bersama oleh seluruh vila. Setiap kamar tambahan lebih murah dari kamar sebelumnya, sementara pendapatan naik sesuai jumlah kamar. Contoh dari Nikita:
- 3 kamar dibanding 2: harga sekitar +30%, pendapatan +50%.
- 4 kamar dibanding 3: harga sekitar +20–25%, pendapatan +33%.
Jadi, menurutnya, vila 3–4 kamar memberi pengembalian terbaik. Vila lebih kecil dibeli untuk mencoba model ini dengan dana lebih kecil.
4. Harga
- "Smart villa": 2 kamar tidur plus ruang kerja dengan sofa bed — mulai $300–330 ribu di tahap galian fondasi.
- Aquamarine III: vila 4 kamar, 300 m², dua kolam renang (di bawah dan di atap) — $750 ribu.
Menurut Nikita, harganya final: tanpa pajak tambahan, sudah dengan perabot, dekorasi, dan peralatan makan.
5. Cara membayar
- 35% di awal pembangunan. Dana ini menutup tanah dan awal pekerjaan.
- Sisanya dibayar tiap bulan sesuai progres, sekitar 5,5–6% per bulan.
- Pembangunan berlangsung 12–14 bulan.
6. Kenaikan harga selama pembangunan
- Menurut Nikita, di proyek sebelumnya sekitar separuh pembeli awal menjual kembali vilanya, separuh lagi menyimpannya.
- Rata-rata kenaikannya 30–35% dari tahap fondasi sampai vila jadi.
- Ada yang untung 50%, tapi mereka membeli saat pandemi. Nikita menyarankan tidak berpatokan pada itu.
7. Imbal hasil: dulu dan sekarang
- Sebelum pandemi — 12–14% per tahun (sekitar $80 per malam, okupansi sekitar 80%).
- Saat wawancara — 15% ke atas, di beberapa properti 20%. Okupansi di atas 90%, tarif per malam sekitar 1,5 kali lebih tinggi dari sebelum pandemi.
- Nikita sendiri bilang: apakah ini bertahan, kita lihat setahun-dua tahun lagi. Dalam 3–5 tahun imbal hasil bisa kembali ke 12–14%.
- Sebagai pembanding ia menyebut Dubai sekitar 6,5% dan Thailand 8–10%.
8. Cara kerja pengelolaan
- Vila mulai disewakan 2–3 minggu setelah serah terima.
- Saluran: situs pemesanan (Airbnb, Booking) — 30–35% pendapatan; agen — sekitar sepertiga; pemesanan langsung dari media sosial — sekitar sepertiga.
- Biaya penjualan rata-rata sekitar 10% dari pendapatan.
- Petugas kebersihan mencatat kerusakan dan mendapat bonus untuk setiap temuan. Yang kecil diperbaiki di antara tamu, yang besar ditunda ke musim sepi.
- Perbaikan sampai $200 per bulan dilakukan tanpa persetujuan pemilik. Perbaikan besar mengikuti anggaran biaya yang disetujui pemilik. Saat wawancara, BREIG sedang membahas dana khusus untuk perbaikan besar dengan para investor.
9. Garansi dan tinggal di vila sendiri
- 12 bulan — untuk cacat kecil dan kosmetik.
- 7 tahun — untuk struktur, waterproofing, dan sistem teknis.
- Pemilik boleh tinggal di vila selama yang ia mau. Tanggalnya harus diberitahukan ke pengelola lebih dulu agar tidak ada pemesanan yang dibatalkan.
10. Tanah: leasehold dan perpanjangan
- BREIG bekerja dengan leasehold — sewa tanah jangka panjang. Menurut Nikita, freehold tidak menaikkan tarif per malam maupun okupansi, sedangkan leasehold lebih cepat balik modal.
- Vila, katanya, biasanya terjual seharga 5–7 kali pendapatan tahunan.
- Sewa diambil 30 tahun, bukan 25: tanah sedikit lebih mahal, tapi pendapatan bertambah 5 tahun — sekitar +20% selama seluruh masa sewa.
- Kontrak mengatur perpanjangan dengan harga pasar tanahnya saja. Harga ditentukan penilai independen.
- Lama perpanjangan dikunci jika memungkinkan: Aquamarine III — 30 + 20 tahun. Pemilik tanah di Bali, menurut Nikita, makin jarang setuju dengan perpanjangan panjang.
Rencana berikutnya
Menurut Nikita, di sebelah Aquamarine III ada 800 + 300 m² untuk restoran dan ruang komersial — kemungkinan spa atau gym yang dijalankan operator luar. 300 meter dari sana ada 2 hektare untuk Aquamarine IV: dua tahap, sewa 30 + 30 tahun, dengan area untuk anak-anak dan jalan-jalan.
Wawancara lengkap (dalam bahasa Rusia) bisa ditonton lewat tombol video di bawah.
