Leasehold ili Freehold na Bali: chto dostupno inostrantsu v 2026

Korotkiy otvet: polnotsennoy sobstvennosti na zemlyu («freehold») u inostrantsa na Bali ne budet — eto pryamo zaprescheno zakonom. Zato est neskolko zakonnyh formatov. Razberem, chto dostupno i chem otlichaetsya. Osnova — Osnovnoy agrarnyy zakon Indonezii (UUPA, Zakon № 5 ot 1960 goda). On opredelyaet vse prava na zemlyu. Hak Milik — frihold, polnaya sobstvennost. Tolko dlya grazhdan Indonezii. Inostranets vladet Hak Milik ne mozhet (st. 21 UUPA). Esli takaya zemlya dostalas inostrantsu po nasledstvu ili braku, on obyazan peredat ee v techenie goda, inache ona othodit gosudarstvu (st. 21(3)). Hak Pakai — pravo polzovaniya. Legalnyy titul, kotoryy inostranets-rezident (s KITAS/KITAP ili podhodyaschey vizoy) oformlyaet na sebya. Po Postanovleniyu PP № 18 ot 2021 goda sroki na gosudarstvennoy zemle: do 30 let + prodlenie do 20 + vozobnovlenie do 30, to est do 80 let summarno. Na chastnoy zemle (poverh Hak Milik) — do 30 let s vozobnovleniem po dogovoru. Horoshiy variant dlya zhilya «pod sebya». Hak Sewa — arenda (leasehold). Samyy chastyy u inostrantsev format: dogovornaya dolgosrochnaya arenda (st. 44–45 UUPA). Eto ne registriruemyy titul na zemlyu, a dogovor: srok i prodlenie opredelyayutsya soglasheniem, a ne zakonom. Na rynke Bali obychno 25–30 let, chasto s zaranee propisannym prodleniem. Glavnaya zaschita arendatora — gramotnyy notarialnyy dogovor (akta sewa) s chetkimi usloviyami prodleniya i nasledovaniya. Hak Guna Bangunan (HGB) — pravo zastroyki. Sroki po PP 18/2021: 30 + 20 + 30, do 80 let. Inostranets-fizlitso napryamuyu HGB derzhat ne mozhet — on dostupen grazhdanam Indonezii i indoneziyskim yurlitsam. PT PMA — kompaniya s inostrannym kapitalom. Eto indoneziyskoe yurlitso, poetomu mozhet vladet HGB i Hak Pakai (no ne Hak Milik). Standartnyy put, kogda nedvizhimost — eto biznes (naprimer, villa pod arendu): prava dlinnee, peredayutsya i legalno ispolzuyutsya v kommertsii. Nominal — oformlenie Hak Milik na indoneziytsa «za vas» — ne rabotaet. Po st. 26(2) UUPA takaya sdelka nichtozhna (batal demi hukum), a zemlya othodit gosudarstvu. Indoneziyskie sudy eti dogovory ne zaschischayut: vy riskuete poteryat i dengi, i obekt. V 2026 godu na Bali obsuzhdayut uzhestochenie otvetstvennosti za nominalnye shemy — tem bolee ne stoit v eto idti. Chto vybrat: — zhivete dlya sebya i est rezidentstvo — Hak Pakai; — berete na srok i ne hotite kompaniyu — Hak Sewa (leasehold) s silnym dogovorom; — stroite arendnyy biznes, nuzhna dlina i peredavaemost — PT PMA s HGB ili Hak Pakai; — «frihold na svoe imya» ili nominal — net, eto ne dlya inostrantsa. Vazhno: tochnye sroki, prodleniya i nalogi zavisyat ot tipa zemli i rayona. Do sdelki proveryayte sertifikat (Hak Milik / HGB / Hak Pakai), zonirovanie i tekst dogovora u nezavisimogo notariusa-PPAT, a ne u prodavtsa. Istochniki: — UUPA, Zakon № 5/1960 (angl. perevod): https://www.flevin.com/id/lgso/translations/Laws/Law%20No.%205%20of%201960%20on%20Basic%20Agrarian%20Principles%20(ETLJ).doc — PP № 18/2021, ofitsialnyy tekst: https://peraturan.go.id/files/pp18-2021bt.pdf — PP № 18/2021, kartochka regulirovaniya (JDIH BPK): https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021