Imbal Hasil Sewa di Bali: Data Nyata (2026)
AB
Andrei Balinsky
Pangadeg Balinsky
Saat developer menjanjikan “imbal hasil terjamin 12–15% per tahun”, pertanyaan pertama adalah: angka itu didasarkan pada data apa? Statistik resmi Bali tidak mengonfirmasi angka tersebut. Inilah yang sebenarnya ditunjukkan oleh datanya.
Permintaan sedang di puncak — itu fakta. Menurut BPS (Badan Pusat Statistik Indonesia), pada 2025 Bali menerima 6 948 754 wisatawan mancanegara — rekor baru: +9,7% dibanding 2024 (6 333 360) dan lebih tinggi dari level pra-pandemi 2019 (6 275 210). Arus wisatawan memang sudah pulih dan terus tumbuh.
Namun permintaan belum tentu berarti imbal hasil. Metrik utama dalam bisnis sewa adalah tingkat okupansi. Menurut BPS, okupansi hotel berbintang di Bali (TPK) berada di kisaran 57–65% dan sangat bergantung pada musim: Oktober 2025 — 64,57%, November 2025 — 57,97%, Januari 2026 — 56,67%. Untuk akomodasi non-bintang angkanya lebih rendah lagi — sekitar 33% pada Januari 2026. Bahkan hotel profesional pun rata-rata membiarkan sepertiga hingga setengah kamar kosong, dan untuk pulau dengan musim yang sangat terasa, ini adalah hal yang normal.
Rata-rata lama tinggal wisatawan asing sekitar 3 malam (3,1–3,2 menurut BPS). Ini adalah pasar short stay dengan perputaran tinggi: lebih banyak pembersihan, biaya pengelolaan lebih tinggi, dan ketergantungan yang lebih besar pada arus booking yang terus berjalan.
Dari mana tamu datang (2024, BPS):
— Australia — 1,54 juta (pasar terbesar, sekitar seperempat dari total arus);
— India — 550 ribu;
— China — 448 ribu;
— Inggris — 295 ribu;
— Korea Selatan — 294 ribu;
— AS, Prancis, Jerman, Rusia — masing-masing 160–260 ribu.
Arus wisatawan cukup terdiversifikasi, tetapi tetap sangat bergantung pada Australia: ini bisa menjadi kelebihan (permintaan stabil), sekaligus risiko (guncangan di satu pasar langsung memukul okupansi).
Apa yang TIDAK ada dalam statistik resmi. BPS tidak mempublikasikan ADR (harga rata-rata per malam), juga tidak ada data resmi tentang imbal hasil villa dan sewa jangka pendek. Semua klaim seperti “rata-rata 15% untuk villa” biasanya berasal dari materi pemasaran, bukan dari sumber primer. Anggap janji seperti itu sebagai hipotesis yang harus diverifikasi, bukan sebagai fakta.
Cara menilai imbal hasil secara realistis sebelum membeli:
— gunakan asumsi okupansi yang masuk akal (50–65%, bukan 90%), termasuk penurunan saat low season;
— kurangi biaya manajemen (biasanya 15–25% dari pendapatan), cleaning, utilitas, perbaikan, dan penyusutan furnitur;
— perhitungkan pajak atas pendapatan sewa — PPh final 10% dari pendapatan sewa bruto untuk residen;
— ingat faktor leasehold: jika hak atas tanah hanya 25–30 tahun, imbal hasil juga harus menutup “penyusutan” masa hak tersebut;
— minta laporan okupansi riil selama 12 bulan, bukan sekadar proyeksi dari presentasi.
Kesimpulan: secara fundamental, permintaan di Bali kuat dan terus tumbuh, tetapi imbal hasil yang berkelanjutan hanya bisa dibangun dengan model yang konservatif — okupansi yang jujur, biaya nyata, dan pajak — bukan angka cantik di brosur.
Sumber:
— BPS Bali, wisatawan mancanegara 1969–2025: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MjgjMQ==/banyaknya-wisatawan-mancanegara-ke-bali-dan-indonesia--1969-2024.html
— BPS Bali, tinjauan pariwisata (okupansi TPK, lama tinggal), siaran pers November 2025: https://bali.bps.go.id/id/pressrelease/2026/01/05/718008/perkembangan-pariwisata-provinsi-bali-november-2025.html
— BPS Bali, wisatawan menurut negara, 2024: https://bali.bps.go.id/en/statistics-table/1/MTkzIzE=/-banyaknya-wisatawan-mancanegara-yang-datang-langsung-ke-bali-menurut-kebangsaan-2019-2024.html